Эскроу-счет: как это работает и что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

Что такое эскроу-счет и зачем он нужен при покупке квартиры в новостройке

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.

Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета будут возвращены покупателю. Но и забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не сможет — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета.

В первую очередь новая модель была утверждена на государственном уровне для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков — при затянувшейся стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно.

Что предлагает Сбер?

Сегодня услугами по открытию и ведению счета эскроу в Сбербанке пользуется большое количество клиентов. По последним данным в Сбере открыто более 50 000 счетов эскроу на сумму, превышающую 200 млрд. рублей.

Благодаря внедрению цифровых сервисов клиенты – физические лица, получили возможность открывать счета дистанционно.

С конца мая текущего года сервис доступен в мобильном банкинге Сбербанка. Расширение функционала приложения банка для самостоятельного проведения операций позволит сократить время на заключение сделки, при этом никак не снижается безопасность осуществляемых действий.

Сервис позволяет заключить договор между застройщиком и клиентом удаленно, в нынешних условиях подобный подход стал эффективным решением при оформлении договоров между участниками сделок с недвижимостью.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

В договоре при открытии такого счета обязательно прописываются полномочия финансового учреждения. Здесь возможны два варианта:

  • Банк без обязательства следит за правильностью оформления документации. В этом случае его представитель только проверяет наличие полного пакета, перечисленного в эскроу договоре. Если все документы на месте, считает обязательства выполненными и передает деньги в распоряжение продавцу. При этом впоследствии может оказаться, что какие-то бумаги не были оформлены надлежащим образом. Это может принести как необходимость переоформления, так и проблемы с законностью сделки. Особенно это актуально при покупке недвижимости на вторичном рынке.
  • В договоре в обязанности эскроу-агента входит проверка законности и правильности оформления документов. Тогда юрист банка перед признанием сделки совершенной проверит каждый документ на подлинность, правильность оформления и соответствие действующему законодательству. В этом случае, во-первых, сводятся к минимуму риск спорных вопросов в дальнейшем, а во-вторых, если они все-таки возникнут, можно будет требовать от финансового учреждения выполнения обязательств в полном объеме. Именно из-за этой обязанности контроля над сделкой не все банки имеют право открывать эскроу-счета.

Если во время оформления сделки возникают какие-либо сложности с документами, например при выписке несовершеннолетних жильцов из квартиры во время приобретения вторичной недвижимости, доступ к финансам возможен лишь для покупателя. Продавец имеет право на снятие денег после проверки банком документов по сделке и признания ее завершенной. При необходимости внесения изменений в договор эскроу это можно сделать в заранее оговоренной форме по соглашению всех трех сторон либо по судебному решению.

Эскроу-счет открывают на строго определенный срок, после окончания сделки он закрывается. Возможно досрочное расторжение по включенным в договор причинам. Тогда деньги возвращаются к покупателю, если не предусмотрены другие варианты.

Какие нужны документы

Требования банков к перечню необходимых документов могут отличаться. Обязательным является заявление и документ, удостоверяющий личность депонента.

Если эскроу открывает юрлицо, нужно предоставить банку копию учредительного документа, подтверждающую полномочия депонента.

Требования банков к перечню необходимых документов могут отличаться.

У ИП попросят копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей.

В каком банке можно открыть эскроу-счет

Только в том банке, на чьи средства возводится объект недвижимости, то есть, обеспечивающего проектное финансирование. Он и становится держателем эскроу-счетов всех дольщиков в строящемся доме. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает банк-эскроу-агента из списка банков, уполномоченных ЦБ, на открытие счетов эскроу.

За и против счета эскроу

Любой банковский продукт имеет свои плюсы и минусы. Их стоит учесть, когда нужно выбрать способ расчета за новую квартиру.

Плюсы счета эскроу:

  1. Продавцу гарантировано получение денег после того, как выполнит обязательства по договору. Покупатель защищен от мошенничества.
  2. Покупателю гарантирован возврат денег, если одна из сторон сделки решит расторгнуть договор.
  3. Покупатель и продавец самостоятельно выбирают основания, по которым банк будет определять выполнение условий сделки.
  4. Сумма до 10 млн рублей страхуется в Агентстве по страхованию вкладов.
  5. Счет эскроу нельзя арестовать, если у покупателя возникли долги по налогам или другим обязательным платежам.
Любой банковский продукт имеет свои плюсы и минусы.

Минусы счета эскроу:

  1. Счет эскроу можно открыть не во всех российских банках.
  2. Покупатель может вернуть деньги только при расторжении договора.
  3. Проценты на деньги счета эскроу не начисляют.

Когда используется счет эскроу?

Долевое строительство – не единственная область применения эскроу-счета. Этот финансовый инструмент полезен во всех сделках, где есть риск невыполнения обязанностей какой-либо из сторон. Также его используют тогда, когда между переводом средств и окончанием всех этапов договора проходит много времени. Чаще всего счет открывают в случае с:

  • интеллектуальными операциями;
  • сделками, где задействованы товарные знаки;
  • куплей-продажей дорогостоящих товаров – квартир, домов, ценных бумаг.

Отличие эскроу-счета от аккредитива

Аккредитив – это обязательства банка, по которым он обязан перевести на счет продавца деньги после полного завершения сделки и предоставления всех документов, это подтверждающих. Эскроу-счет – это сумма, внесенная покупателем и отданная банку на хранение до полного завершения сделки.

Аккредитив

При расторжении договора по сделке, например, при смерти продавца вторичной недвижимости, разорении застройщика или иных обстоятельствах, при которых ее исполнение становится невозможным, эскроу-счет автоматически будет закрыт, при аккредитиве оснований для этого нет. Если сделка не завершена, деньги вернутся покупателю, если обязательства уже выполнены – продавцу. Этот момент очень четко может отследить банк. Кроме того, покупатель способен отозвать аккредитив, в этом случае продавец может остаться без денег.

Эскроу-счет можно закрыть по соглашению досрочно только, если присутствуют представители всех трех сторон. Контроль сделки банком защищает не только покупателя, но и продавца, риск мошенничества практически сведен к нулю. Аккредитив покупатель может закрыть в любое время по своему усмотрению.

Аккредитив – законодательно установленная процедура, не позволяющая отступлений по собственному усмотрению. Эскроу – это договор, который позволяет вносить изменения, причем, даже в процессе совершения сделки, если все стороны согласны. Например, при долевом строительстве, пока строится дом, покупатель принимает решение о переуступке права на свою долю другому человеку. Он согласовывает это с застройщиком, регистрирует переуступку в Росреестре, права на эскроу-счет переходят к новому дольщику. При аккредитиве банк проверяет только наличие документации. Для эскроу банк – гарант правильного оформления документов, законности сделки и выполнения договорных условий.

В каком банке можно получить ипотечный кредит

В любом. Покупатель может взять ипотечный кредит в банке с выгодными для себя условиями, а эскроу-счет открыть в банке, который застройщик выбрал в качестве эскроу-агента.

Преимущества и недостатки

С появлением обязательного требования об открытии эскроу-счетов при долевом строительстве, такая банковская услуга стала популярной. Инструмент доказал свою эффективность и удобство. Однако, есть небольшие неудобства в использовании – минусы, о которых мы расскажем:

  • услуга по оформлению есть не в каждом банке, поэтому нужно заранее потратить время и найти организацию, которая сможет помочь;
  • по запросу в банк депонент вернуть финансы не может. Это возможно только после официального расторжения договора;
  • деньги на счету «простаивают», никакие проценты не начисляются, как в случае с депозитным аналогом;
  • тот, кто открывает счет, должен заплатить банку комиссию. Исключение – долевое строительство. Здесь оплачивает услугу застройщик.

Вместе с тем, кроме основного плюса – снижение рисков – есть и другие:

  • если говорить о долевом строительстве, то переведенные и замороженные суммы застрахованы государством (до 10 млн.). Это значит, что в случае банкротства или отзыва лицензии у банка клиент сможет вернуть деньги;
  • вернуть сумму можно и при досрочном расторжении сделки;
  • в договор при его составлении можно добавлять новые пункты, которые подходят всем сторонам;
  • если у депонента есть долги перед государством – штрафы – то деньги с такого счета арестовать нельзя, они будут в безопасности.

Что будет, если обанкротится застройщик

Покупатель также получит свои деньги обратно и в полном объеме. Деньги будут сохранены на эскроу-счете и вернутся к покупателю и при банкротстве застройщика, и даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.

Эскроу-агенты

Не все кредитные организации оказались готовы к повышенным обязательствам перед клиентами. Пока услуги эскроу оказывают наиболее крупные банки. Согласно мировой практике это могут быть разные финансовые организации.

Если в эскроу договоре не была прописана ответственность банка за проверку документов, то финучреждение и не отвечает за законность сделки. То есть, если подписи на каких-либо документах при покупке вторичной недвижимости были подделаны, а банк принял эти документы, то его ответственности в этом нет, даже если впоследствии сделка будет оспорена в суде. В то же время, при долевом строительстве, финансовое учреждение, как правило, кредитует застройщика, законность всех документов проверена им очень тщательно.

При заключении эскроу договора нужно особенно тщательно изучать обязанности банка и, при неясных моментах, просить их разъяснить или расписать в договоре подробнее. В случае если эскроу банк прекращает свою деятельность во время сделки, то финансы со счета возвращаются депоненту, если обязательства уже были выполнены – продавцу.

Эскроу-счета используют не только при сделках с недвижимостью, но и в любых крупных проектах, например, в контрактах на выполнение работ или разработку проектов, при покупке долей или акций компаний.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

Согласно изменениям в статье 214 ФЗ с 1 июля 2019-го вложения покупателей, участвующих в долевом строительстве, застройщик может получить лишь с эскроу-счета. Это позволяет избежать ситуаций с обманутыми дольщиками. Счета застрахованы, здание возводится на средства строительного концерна либо финучреждения, если используется кредит. К застройщику финансовые вложения с эскроу-счета переходят в течение десяти дней после сдачи многоквартирного дома.

Если договор долевого строительства расторгнут, средства с эскроу-счета возвращаются участнику (покупателю), или, если он брал кредит – в кредитную организацию. Порядок возврата должен быть заранее отражен в договоре. Ситуация с обманутыми дольщиками больше не будет повторяться. Если застройщик не в состоянии достроить дом самостоятельно, то банк найдет средства и возможности. Покупатель получит свою недвижимость. Если все-таки будет принято решение о прекращении строительства, то деньги в полном объеме вернутся на счет покупателя. При смене застройщика, по желанию, покупатель сможет как вернуть свои деньги, так и дождаться назначения нового застройщика и получить, в конце концов, свою квартиру.

При наследовании или перехода права владения по судебному решению, если участник долевого строительства надумал переуступить права на недвижимость, то к новому претенденту на жилье переходят все прежние обязательства.

Следует знать, что процентов по эскроу-счету банк не начисляет. Вознаграждение банку не выплачивается. Деньги на эскроу-счетах подлежат обязательному страхованию. Сумма страховки – 10 000 000 рублей.

К сожалению, если недвижимость стоила больше, чем 10 миллионов рублей, то превышающая сумму часть пропадет. Кроме того, покупателю придется доплатить ее продавцу или застройщику в полном объеме.

Часто задаваемые вопросы

Выгодны ли эскроу-счета в долевом строительстве?
С точки зрения безопасности и снижения рисков – да. Но введение счетов вызвало повышение стоимости квадратного метра. Почему? Дело в том, что теперь застройщик не может вкладывать деньги покупателей в строительство, они заморожены. Поэтому нужно искать денежный ресурс в другом месте. Часто такой суммы у застройщика нет, поэтому приходится обращаться в банк за кредитом, а это лишние расходы, которые вкладываются в цену квартиры.
Используются ли эскроу-счета при заключении сделки о покупке готового жилья?
Нет, такой практики нет. В этом случае рисков практически нет, поэтому лучше переводить деньги напрямую продавцу.
Обязательно ли оформлять ипотеку в том же банке, в котором будет счет?
Нет, можно делать это в двух разных кредитно-финансовых организациях. Никаких законодательных ограничений в этом вопросе нет. Нужно будет просто указать реквизиты банка, в который кредитор должен отправить нужную сумму.
Можно ли вернуть деньги, если у банка отзовут лицензию?
Если банковская организация является зарегистрированным участником государственной системы страхования, то – да. При этом есть ограничения на сумму, которая будет компенсирована, – 10 миллионов. Финансы сверх лимита сгорят.

Что удобнее: эскроу, банковская ячейка или аккредитив

Помимо счетов эскроу банки предлагают другие варианты расчетов. Это банковская ячейка и аккредитив. Чтобы решить, какой из них выбрать, необходимо узнать чем они отличаются.

Банки предлагают несколько способов расчета.

Банковская (депозитарная) ячейка — небольшой сейф, который банк сдает в аренду. По желанию клиента, можно открыть доступ к ячейке другому лицу.

Схема использования ячейки простая: покупатель арендует сейф в банке, помещает туда необходимую сумму. После передачи права собственности на жилье, продавец забирает деньги.

Аккредитив — обязательство банка, по которому он становится посредником между клиентом банка и получателем денежных средств.

То есть, покупатель квартиры перечисляет деньги на счет, банк счет блокирует. После завершения сделки банк переводит продавцу деньги.

В сделках с юридическим лицом не получится использовать банковскую ячейку.

Кажется, что банковская ячейка наиболее удобный способ расчета, а эскроу и аккредитив ничем не отличаются друг от друга. Чтобы лучше понять разницу, стоит сравнить все варианты.

  • При аккредитиве банк становится лишь условным посредником, а вся ответственность по обязательствам лежит на покупателе и продавце. Эскроу-агент отвечает за выполнение условий по договору.
  • Если покупатель открыл отзывной аккредитив, то он может в любой момент закрыть счет и вернуть деньги. Счет-эскроу закрывается только при непосредственном участии всех сторон сделки.
  • В сделках с юрлицом не получится использовать банковскую ячейку, потому что она подразумевает наличный расчет. Эскроу и аккредитив — всегда безналичный расчет.

Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета

Схема достаточно простая. Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита и после одобрения заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.

Затем ДДУ регистрируют в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке. Банк в этом случае — независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.

Как работает сервис?

Уже с 5 июня сервис в мобильном приложении Сбера стал доступен для всех желающих. Открытие счета для клиентов занимает всего несколько секунд. Все необходимые операции можно провести всего в несколько действий.

Принцип работы сервиса прост и понятен для каждого клиента. Когда застройщиком, реализующим недвижимость, будет создан и подписан договор об открытии счета эскроу, документ становится доступен в мобильном банкинге для покупателя.

Для заключения сделки физическому лицу нужно будет найти документ в приложении. Для этого можно воспользоваться QR-кодом или поисковой строкой (используя запрос «эскроу»). На последнем этапе оформления сделки, ознакомившись с ним, подписать документ удастся в один клик.

После оформления сделки дальнейшее обслуживание счета также не требует походов в отделения банка, поскольку все операции можно будет осуществлять в дистанционном режиме.

В Сбербанк Онлайн клиенты смогут самостоятельно ознакомиться с состоянием баланса, им доступна функция пополнения счета, не выходя из дома. Также сервис позволит формировать все необходимые выписки и справки.

Первым партнером Сбербанка, который воспользовался новым дистанционным сервисом, стала девелоперская компания «Брусника».

Как открыть эскроу-счет при покупке квартиры в ипотеку

Из документов для этого понадобятся только паспорт и оригинал ДДУ, зарегистрированный в Росреестре.

Для открытия эскроу-счета нужно заключить договор между покупателем, застройщиком и банком, в котором этот счет открывается.

В Сбербанке подписать договор счета эскроу и открыть счет эскроу можно без посещения офиса — в мобильном приложении за несколько секунд.

Банк, выдавший ипотечный кредит, безналичным расчетом переводит средства (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет. После этого ни застройщик, ни покупатель не имеют доступа к средствам.

Лишь после введения новостройки в эксплуатацию банк переводит средства с эскроу-счета застройщику.

Особенности использования эскроу-счета застройщиком

Как уже говорилось, застройщики теперь не могут использовать средства дольщиков для возведения домов. В договоре принимает участие третья сторона – банк, а средства на эскроу-счете заморожены до момента сдачи здания. Те строительные компании, которые успели согласовать проекты и получить деньги до вступления закона в силу, могут использовать их для постройки дома.

Работать с эскроу-счетами имеют право лишь строительные компании с большим опытом и стажем работы на рынке:

  • не менее трех лет работы;
  • от 10 тысяч квадратных метров сданного жилья;
  • административные расходы во время строительства не должны превышать 10% от всей суммы, необходимой для строительства.

Авансовые платежи не должны превышать 30%. При превышении этой суммы банк блокирует счет.

Ввод объектов в эксплуатацию должен происходить в определенные договором сроки. Если будет просрочена сдача хотя бы одного объекта из крупного жилого комплекса, в дальнейшем застройщик может лишиться права работать с эскроу-счетами.

Источники

  • https://blog.DomClick.ru/post/eskrou-schet-kak-eto-rabotaet-i-chto-nuzhno-znat-pokupatelyu-kvartiry-v-novostrojke
  • https://brobank.ru/distancionnoe-otkrytie-scheta-ehskrou-ot-sbera/
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5b1541ee0422b4ec7b2bdd87/eskrouschet—chto-eto-prostymi-slovami-chto-pomenialos-v-ddu-5d6d138d2f4ad700aeee0d37
  • https://zen.yandex.ru/media/mirkvartir/kak-peredat-dengi-cherez-eskrouschet-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichke-5ed0ce1146a51656e60c61ca
  • https://mainfin.ru/wiki/term/eskrou-schet-chto-eto-takoe

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: