Инвестирование в недвижимость: виды, способы и преимущества

Содержание
  1. Инвестирование в недвижимость
  2. Виды инвестиций в недвижимость
  3. Цели инвестирования
  4. Получение пассивного дохода
  5. Вложение средств для их сохранения
  6. Спекулятивные операции с недвижимость
  7. Бизнес на недвижимости
  8. Инвестиции в аренду привлекательны для долгосрочного инвестора
  9. Способы вложения денег в недвижимость
  10. В какую недвижимость инвестировать выгоднее
  11. Жилая недвижимость
  12. Коммерческая недвижимость
  13. Земельные участки
  14. Загородная недвижимость
  15. Строящаяся недвижимость
  16. Другие варианты инвестиций в недвижимость
  17. Особенности покупки недвижимости без капитала
  18. Покупка парковочных мест
  19. Пять советов инвестору
  20. Торги по банкротству, залоговая недвижимость
  21. В строительство
  22. Инвестиционные риски, связанные с покупкой недвижимости без бюджета
  23. Рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций в недвижимость
  24. Вложения в гостиничный бизнес
  25. Вложения в недвижимость за рубежом
  26. Готовые предложения по инвестированию в недвижимость
  27. Консультации с частными брокерами и агентствами недвижимости
  28. Новостройка
  29. Быстрая инвестиция
  30. Вторичная недвижимость
  31. Как правильно инвестировать в аренду
  32. Лучше две, и поменьше, чем одна, но большая?
  33. Золотое правило инвестиции в аренду
  34. Что важно запомнить
  35. Недвижимость, расположенная за городом (дачные и деревенские домики)
  36. Схемы покупки недвижимости без капитала
  37. Как выгодно купить недвижимость для инвестирования?
  38. Заключение

Инвестирование в недвижимость

Инвестирование в недвижимость неизменно пользуется спросом, будь то купля/продажа либо сдача в аренду. Но следует заметить, что инвестирование в недвижимость имеет некоторые особенности.

Собственно рынок недвижимости часто зависим от экономических факторов, и время от времени повторяющихся периодов кризиса, которые происходят в стране, да и по всему миру.

Соответственно на рынок недвижимости влияют различные факторы, к примеру, разная стоимость в зависимости от того, в каком городе она находится. Также на инвестиционную привлекательность оказывает влияние географическое расположение недвижимости.

Начиная инвестировать в недвижимость, вкладчик должен обладать некоторыми знаниями относительно того как функционирует рынок этой самой недвижимости. Иначе можно запутаться в массе информации и вложить деньги не туда, куда надо было.

Виды инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость достаточно разнообразны, их можно отличить по объекту инвестирования (квартира, дача коттедж), по региону (город, страна и так далее), по стадии покупки (покупка участка под строительство, вклады в строительство на начальном этапе, приобретение готового объекта).

Инвестиции в иностранную недвижимость становятся в наше время все более популярными. Привлекательной является возможность иметь свою недвижимость где-нибудь на курорте, либо вложение денег в недвижимость стран со стабильной экономикой, либо возможность получения рентного дохода.

Инвестиции в загородную недвижимость являются одним из наиболее приоритетных направлений в инвестициях для жителей больших городов. Решений для инвестиций в данном вопросе может быть несколько – приобретение готового коттеджа, приобретение недостроенного здания, приобретение земельного участка под строительство.

Цели инвестирования

Наиболее распространен ряд вариантов вложения финансов в недвижимость:

  • Получение пассивного дохода;
  • Вложение средств для их сохранения;
  • Спекулятивные операции с недвижимость;
  • Бизнес на недвижимости.

Получение пассивного дохода

Если у вас уже есть не используемые лично вами квадратные метры, можно сдать их в аренду и стабильно получать прибыль. Это может быть полученная по наследству квартира, собственное жилье после переезда в новый загородный дом, дача, комната в коммунальной квартире, гараж или офисное помещение. «Солдат спит – служба идет»: от получателя капитала не требуется дополнительных действий – пассивная прибыль считается одной из самых надежных. Варианты сдачи недвижимости:

  • Готовый арендный бизнес: покупка жилой или коммерческой недвижимости с арендаторами;
  • Посуточная аренда:для командировочных, иногородних отдыхающих, местных, кому требуется жилье на краткосрочный период по тем или иным причинам. В помощь — avito, booking и другие аналогичные сервисы;
  • Долгосрочная сдача: офиса – компании, жилья – студентам, семейным парам, работающим, вахтовикам.

Вложение средств для их сохранения

Один из способов – покупка жилой недвижимости: бюджетной (однокомнатные квартиры, квартиры-студии), среднего сегмента, элитной. Выгодно вкладываться в новостройки, если застройщик зарекомендовал себя ответственным исполнителем.

Инвестиционная недвижимость может находиться на территории России или за рубежом (если нет ограничений по долгу работы на наличие имущества за границей).

В качестве вложения средств подходит и коммерческая недвижимость – но здесь следует просчитывать все возможные риск.

Есть предложения по приобретению коммерческой недвижимости с арендаторами. Стоимость будет на порядок выше, но и окупаемость вложенных средств начнется быстрее: не нужно тратить время на поиск арендаторов, а работать с уже существующими, решать организационные, хозяйственные, иные вопросы.

Вариант вложения средств подходит, когда требуется «заморозить» капитал на длительную перспективу. Если цель – сохранить финансы, то недвижимость должна соответствовать следующим требованиям:

  • Быть ликвидной в любое время;
  • Не снижаться в цене;
  • Не должна работать в минус, то есть даже с учетом обязательных расходов на налоги, эксплуатационные, коммунальные и иные обязательные платежи. Поэтому недвижимость сдается в аренду, платежи за которую покрывают ежемесячные расходы.

Спекулятивные операции с недвижимость

Спекулятивный доход или разовое приумножение имеющейся суммы за реализацию недвижимости. К примеру, у вас имеется энная сумма денег на «черный день», и в какой-то момент появляется возможность очень дешево приобрести объект недвижимости, фактическая стоимость которого гораздо выше. Если после юридической проверки не выявлено никаких подводных камней, то есть шанс получить реальную единовременную прибыль, перепродав объект по более высокой цене.

Есть еще другие варианты – купить на разных этапах постройки: план, котлован или готовый к сдаче дом.

Можно искать недооцененные объекты – жилые и коммерческие. Новичкам будет проще работать с жилой недвижимостью. Если предстоит приобретение коммерческого объекта, привлеките экспертов рынка (брокеров или представителей агентств с опытом, репутацией, рейтингом.

Коммерческая недвижимость в жилом доме оценивается дороже – можно купить квартиру и перевести ее в нежилой фонд, затем продать дороже.

Очередной спекулятивный вариант – перепланировка, ее узаконивание и дальнейшая продажа. Допустим, купили квартиру и разделили ее на две студии: каждую продали по отдельности.

Бизнес на недвижимости

Это способности и знания каждого отдельного человека или работа команды в целом. Риски действительно есть, и их нужно оценивать.

Бизнес предполагает построение компании с целью последующего заработка на продажах физическим лицам или бизнесменам.

Можно также быть самозанятым – работать на себя, без команды, в качестве физического лица, индивидуального предпринимателя или ООО.

Идеи для бизнеса на недвижимости:

  • Создание агентства недвижимости или частного риелторства для оказания услуги по подбору объектов недвижимости и оформления сделок;
  • Приобретение объектов недвижимости для переоборудования в хостел, апартаменты, отель.

Инвестиции в аренду привлекательны для долгосрочного инвестора

Понят­но, что вло­же­ние в арен­ду на дан­ный момент не все­гда выгод­но.

Одна­ко, такая ситу­а­ция не может длить­ся веч­но. Вспом­ним, поче­му в Рос­сию в пред­по­след­ние годы валом пер зару­беж­ный инве­сти­ци­он­ный поток.

  • Дело в том, что депо­зит­ные став­ки за рубе­жом крайне малы, а ныне во мно­гих евро­пей­ских бан­ках они и вовсе отри­ца­тель­ны.
  • Не рас­смат­ри­вая наши бан­ки с высо­кой став­кой как надеж­ное вло­же­ние средств, запад­ный инве­стор с удо­воль­стви­ем вкла­ды­вал­ся в нашу недви­жи­мость, ведь полу­чить с арен­ды око­ло 7% для него было пре­де­лом меч­та­ний.
  • Рано или позд­но, бан­ков­ские став­ки в Рос­сии упа­дут, так как не может суще­ство­вать бес­ко­неч­но такая дис­про­пор­ция меж­ду оте­че­ствен­ны­ми став­ка­ми и внеш­ни­ми.
  • И вот когда став­ки упа­дут хотя бы до 5%, вкла­ды­вать в арен­ду недви­жи­мо­сти ста­нет опять выгод­но.

Когда это слу­чит­ся, неиз­вест­но, но инве­стор опыт­ный про­дол­жа­ет вкла­ды­вать­ся в недви­жи­мость, так как при­вык не дове­рять бан­кам:

  • Пони­же­ние став­ки ведет­ся спон­тан­но, а не по дого­во­рен­но­сти с кли­ен­та­ми, поэто­му пред­ска­зать, какой она будет весь срок депо­зи­та невоз­мож­но.
  • Бан­ки часто разо­ря­ют­ся, лиша­ют­ся лицен­зии, реор­га­ни­зу­ют­ся.
  • Дено­ми­на­ция, деваль­ва­ция, денеж­ная рефор­ма, инфля­ция – все это обес­це­ни­ва­ет бумаж­ные день­ги.

Насто­я­щие инве­сто­ры, рас­по­ла­га­ю­щие боль­ши­ми сред­ства­ми, и не ищу­щие сию­ми­нут­ной выго­ды, все рав­но вкла­ды­ва­ли и будут про­дол­жать вкла­ды­вать день­ги в недви­жи­мость.

Способы вложения денег в недвижимость

Инвестируя в недвижимость можно получать доход 2 способами:

1. Сдача недвижимости в аренду. Прибыль получается оттого, что владелец недвижимости сдаёт в аренду жилую площадь кому-либо. Увеличение его прибыли зависит от того, как повышается стоимость недвижимости. А её стоимость чаще всего растёт.

2. Перепродажа недвижимости. Здесь прибыль получается от купли/продажи квартиры либо частного дома за городом. Размер дохода — это разница между ценой приобретения недвижимости и ценой её продажи.

В какую недвижимость инвестировать выгоднее

Наиболее выгодным вариантом инвестирования считаются вложения в строительство недвижимости. Существует несколько направлений таких инвестиций, в зависимости от опыта вкладчика и величины его капитала.

Жилая недвижимость

Безопасностью и возможностью получения быстрой выгоды отличаются вложения в жилье, особенно, в новостройки. Вариантов получения прибыли с жилой недвижимости несколько:

  • купить квартиру студию и сдать в посуточную аренду;
  • приобрести малогабаритную квартиру и сдать в долгосрочную аренду;
  • выкупить недвижимость в малоквартирном доме и перепродать;
  • вложить деньги в покупку нескольких квартир на первом этаже и устроить в них хостел.

Уровень прибыли с продажи или сдачи жилой недвижимости определяется наличием ремонта и престижностью района, где она расположена.

Коммерческая недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость сопряжены с риском и больше подходят опытным инвесторам.
К основным категориям коммерческой недвижимости относятся:

  • офисные объекты, помещения в бизнесцентрах;
  • магазины и торговые центры;
  • производственные, промышленные и сельскохозяйственные предприятия, складские помещения;
  • объекты сферы услуг: гостиницы, рестораны, спортивные сооружения, автосервисы.

Такие объекты пользуются высоким спросом на территории мегаполисов. Удобное расположение коммерческой недвижимости повышает ее привлекательность в глазах арендаторов и способствует повышению прибыли.

Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют больших вложений, которые, в среднем, окупаются через 7 лет.

Земельные участки

Вкладывание денег в земельные участки — надежный и выгодный вид инвестиций. Основные преимущества такого приобретения:

  • земельные участки отличает доступная стоимость;
  • цена земли может возрасти в несколько раз, если на территории участка будут возводиться строительные объекты;
  • минимальный риск потери вложенных средств.

Наиболее выгодными, с точки зрения инвесторов, считаются земельные участки, расположенные в черте города или неподалеку от транспортных развязок. Возможность застройки и проведения коммуникаций также будет плюсом.

Загородная недвижимость

Инвестиции в недвижимость, расположенную за городом, считаются менее выгодными для ее владельцев, по сравнению с другими сегментами.

Загородные дома и коттеджи не относятся к объектам первой необходимости. Чаще всего, их приобретают и берут в аренду жители крупных городов, чтобы получить возможность отдыха в непосредственной близости к природе.

Поэтому арендаторы в первую очередь обращают внимание на наличие рядом с объектом лесных массивов, водоемов, пляжей, прогулочных зон, а также детских и спортивных площадок. Кроме того, востребованность объекта недвижимости повышается при наличии развитой социально-бытовой инфраструктуры и транспортных развязок.

Строящаяся недвижимость

Вложение денег в строительство жилья — один из наиболее популярных, доступных и безопасных способов долгосрочного инвестирования. После завершения строительства недвижимость можно перепродать или отдать в аренду.

Для оценки перспективности вложения капитала в жилье, необходим личный просмотр недвижимости и оценка микроэкономической ситуации в регионе, где он расположен.

В пользу покупки жилья свидетельствуют такие факторы:

  • наличие в непосредственной близости социально-бытовых объектов — торговых центров, школ, больниц, аптек, детских садов;
  • высокий уровень доходов и финансовой обеспеченности людей, проживающих в регионе;
  • расположенные неподалеку развлекательные учреждения — кафе и рестораны, кинотеатры и выставочные центры;
  • продуманная транспортная развязка, близость станций метро и остановок общественного транспорта, парковочные пространства;
  • криминогенная и экологическая безопасность района.

Стоит также обратить внимание на планировку помещений в приобретаемом жилье и количество комнат. Особо востребованными считаются малогабаритные квартиры — однокомнатные и двухкомнатные.

Средний срок окупаемости строящегося жилья — 2 года.

Другие варианты инвестиций в недвижимость

В последние годы внимание отечественных инвесторов особенно привлекает зарубежная недвижимость. Вложения в объекты, расположенные на территории других государств, классифицируются, как надежные и доходные.

При сдаче зарубежной недвижимости в аренду владельцы получают высокий доход в стабильной валюте. При этом стоимость иностранных объектов быстро растет, что дает возможность их перепродажи и получения хорошей прибыли.

Особенности покупки недвижимости без капитала

Запомните три простых принципа, на основе которых будут базироваться все ваши будущие сделки.

  1. Абсолютно каждый человек может выгодно инвестировать в недвижимость с нуля, без бюджета и специальных знаний.
  2. При малом капитале вам придется много времени уделить двум процессам: поиску доходных объектов и привлечению достаточного количества денег.
  3. Чтобы проводить сделки без стартового капитала, вам придется научиться договариваться и привыкнуть к многочисленным отказам.

В инвестиционном мире существуют такие понятия, как ресурсы и ресурсность.

Схема покупки квартиры с помощью ресурсов
Схема покупки квартиры с помощью ресурсности
Вы находите выгодный объект
Накапливаете нужное количество денежных средств для его покупки
Привлекаете нужное количество чужих денежных средств для покупки собственного объекта
Получаете недвижимость в собственность

Как видите, все безбюджетное инвестирование построено на умении добывать нужные ресурсы. В следующем разделе мы рассмотрим несколько примеров, которые помогут лучше понять суть такого подхода.

Покупка парковочных мест

Очень выгодное вложение для жителей мегаполисов. Парковочные места в новостройках разлетаются, как горячие пирожки. Поток желающих арендовать парковочное место в доме не иссякнет никогда. Все вложения окупятся уже через небольшой промежуток времени. Правда, некоторые застройщики продают парковочные места только собственникам квартир в доме. Но если вы купили квартиру в новостройке и у вас осталась еще энная сумма денег, приобретите на пару парковочных мест больше, чем вам необходимо. Это обеспечит вам постоянный пассивный доход. При этом дополнительные траты в этом виде деятельности не нужны.

Пять советов инвестору

Совет 1. Нужно заранее определиться с финансовыми возможностями и объектом инвестиций. От этого полностью будет зависеть последующая стратегия, вложения денежных средств, или сроков окупаемости. Инвестор сам должен понимать, сколько у него денег, и на какую недвижимость он может с ними рассчитывать.

Выбрать объект инвестиций – самое сложное, ведь нужно понимать, что каждый вид недвижимости приносит разный доход, разные риски и разные обязательства.

Совет 2. Внимательно изучить рынок недвижимости и найти предложение. Инвестиции – почти постоянный анализ, именно поэтому не нужно бросаться на поиски недвижимости для инвестиций сразу после получения денег. Нужно внимательно изучить предложения, которые люди делают, посмотреть, на что идет спрос, и так далее.

Для этого идеально подойдут локальные и Российские площадки объявлений вроде Авито, на которых одни люди помогут понять, что продается, а другие то, что арендуется. И исходя из этих знаний, нужно будет найти тот объект, который будет обладать не самой высокой ценой и пользоваться достаточным спросом.

Совет 3. По возможности не пользоваться посредниками. Это больше касается инвестиций в жилую недвижимость. Многие люди пользуются услугами риелторов, при поиске объекта для инвестиций. Это в корне неправильный подход. Задача риелтора – продать, ваша задача – приобрести. И здесь возникает конфликт интересов, которого следовало бы избежать.

Совет 4. Необходимо пользоваться услугами юриста. Оформлять договоры лучше всего доверить профессионалу. Ведь даже аренду лучше всего оформить юридически. Да, теряется приличная часть дохода, но при этом, при возникновении какой-либо проверки, можно не бояться неприятных последствий, которые гарантированно возникнут, если контракта и уплаты налогов не окажется.

Также личный юрист потребуется, когда будет заключаться договор со строительной компанией. Он поможет понять благонадежность компании, укажет на спорные моменты и уязвимости в договоре, и поможет защитить ваши права, если вдруг возникнет такая необходимость. Инвестиционная деятельность всегда требует хорошего юриста, который поможет разобраться во всех законодательных тонкостях.

Совет 5. Нужно забыть о мгновенной прибыли. Инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным инвестициям, и поэтому окупаются они достаточно долго. Прибыль от перепродажи можно получить через 2-3 года, но доход от аренды лишь через 6-9. Именно поэтому следует забыть о быстром и легком заработке.

Торги по банкротству, залоговая недвижимость

Это также сложный вид инвестирования. Чтобы зарабатывать в этой отрасли, нужно изучить ее специфику, знать где и как проводятся торги, разбираться в документах на недвижимость, которая там реализуется, знать, как участвовать в таких торгах, условия участия.

Для инвестирования в такие объекты недвижимости нужно минимум 600-700 тысяч рублей.

Окупаемость зависит от юридической чистоты квартиры. Если вы столкнетесь с длительным выселением бывших владельцев или другими сложностями, срок перепродажи или аренды объекта инвестирования затянется. От этого зависит и доходность ваших вложений.

Юридические тонкости. Сложно проверить юридическую чистоту объекта. Есть риск столкнуться с тем, что из купленной вами квартиры вам придется выселять ее бывших владельцев, не сумевших погасить ипотеку. Обязательно привлекать опытного юриста.

Плюсы и минусы. Сложность инвестирования – главный недостаток этого вида. Все время нужно учиться, разбираться в тонкостях торгов, специфике объектов недвижимости.

В строительство

Инвестирование в строительство подразумевает ИЖС и строительство на участках под дачи, а также новостройки.

К категории новостроек относится недвижимость, которая строится по долевому участию, еще не введенная в эксплуатацию.

Инвестирование в новостройки – покупка жилья на этапе строительства, когда цена у недвижимости не так высока, как после сдачи в эксплуатацию, с последующей перепродажей или сдачей в аренду.

Стартовый капитал для начала бизнеса от 1 000 000 рублей (для крупных городов) или от 500 000 рублей для ипотеки.

Доходность отрасли от 15 до 30%, если купленную недвижимость вы будете перепродавать. При сдаче в аренду срок окупаемости около 10 лет.

Перепродажа – идеальная стратегия инвестирования для новостроек.

Юридические тонкости. В этой отрасли инвестирования нужно проверять документы застройщика, оценивать все риски, привлекать юриста. Покупайте жилье в новостройке только по закону о долевом участии.

Постепенно с каждой последующей сделкой у вас сформируется опыт, вы сами сможете проверять надежность застройщика и юридическую чистоту объекта.

Важно мониторить рынок, сводить риски при покупке недвижимости к минимуму.

Плюсы и минусы. Во всех городах активно ведется строительство нового жилья, поэтому найти подходящий объект несложно. Минусы – необходимость разбираться в юридических тонкостях при выборе объекта инвестирования.

Важно!

Даже если вы ничего не заработали от сделки, например, купили квартиру и перепродали ее по той же цене, не расценивайте это как неудачу. Вы приобрели опыт, который поможет вам следующие операции сделать более успешными.

Если у вас получается делать только одну сделку в год с доходностью 15%, то за 10 лет работы из одной квартиры вы получите четыре.

Стартовый капитал для строительства дачных домиков 300 000-400 000 рублей, для коттеджей 3-4 миллиона рублей.

Для успеха в этой отрасли инвестирования необходимо четкое знание этапов строительства, стройматериалов, цен на них, чтобы не столкнуться с «подводными камнями», а также опыт в строительстве.

Плюсы и минусы. Необходимо наличие строительного образования, четкое понимание процесса строительства, знание материалов и технологий, чтобы вы могли разумно экономить на строительстве без ущерба для качества жилья, разбираться в особенностях участков, типах фундамента.

Для любого вида инвестирования в недвижимость нормальным считается доход от 15 до 30% годовых.

Инвестиционные риски, связанные с покупкой недвижимости без бюджета

Весь кредитный период за вами будет числиться долг, который в случае любого форс-мажорного обстоятельства может резко увеличиться. Более того, если вы не найдете арендаторов и не сможете своевременно проводить выплаты, то на вашу не до конца выкупленную квартиру банк может наложить арест.

Рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций в недвижимость

Помимо традиционных способов получения инвестиционной прибыли, существуют методы, позволяющие существенно увеличить доход.

Извлечь максимальную прибыль от инвестиций в недвижимость можно, если:

  • усилить функциональность жилья с помощью перепланировки. Благодаря грамотному перепланированию помещений, общая стоимость квартиры может возрасти на 30 %. Оформление процедуры проводится только по разрешению БТИ;
  • увеличить площадь частного здания за счет пристройки дополнительных этажей и различных архитектурных решений;
  • выполнить хороший ремонт с использованием качественных стройматериалов. Стоимость жилья после ремонта увеличивается на 25 %;
  • изменить статус недвижимости на коммерческий или жилой. Направление перепрофилирования определяется уровнем спроса на те или иные виды недвижимости.

В большинстве случаев, повышение инвестиционной прибыли возможно только после дополнительного вложения денег в объект недвижимости.

Вложения в гостиничный бизнес

Некоторые креативные инвесторы рассматривают вложения в гостиничный бизнес. Нет, мы не подразумеваем покупку доли акций сети известных отелей (хотя это тоже инвестирование). Мы имеем в виду покупку жилой недвижимости (дома или квартиры) и переоборудование в небольшие помещения для недолгого проживания. Это вид бизнеса широко развит в наших курортных городах. Да и в столице, чего греха таить, пользуются спросом хостелы.

Плюсы:

  • высокая доходность в связи с постоянным потоком клиентов;
  • для получения хорошей прибыли не обязательно. Чтобы все койки были постоянно заняты;

Минусы:

  • высокая стоимость приобретения недвижимости. Поскольку в жилых квартирах законодательно запрещено обустройство гостиниц и хостелов, придется переводить квартиру в статус нежилой или сразу покупать коммерческую недвижимость;
  • высокие вложения в хороший ремонт и в покупку необходимой мебели;
  • поддержание внутренней обстановки на должном уровне;
  • активная реклама для того, чтобы как можно больше мест было постоянно занято;
  • необходимо регистрировать ИП и нести все связанные с этим расходы –бухгалтерская отчетность, налоги, и прочее.

Вложения в недвижимость за рубежом

Есть определенная доля инвесторов, которые считают покупку квартиры в других государствах хорошим вложением средств, приносящим немалый доход. В настоящее время этот вид деятельности активно развивается.

Плюсы:

  • в некоторых странах в курортный сезон можно получить высокий доход от сдачи недвижимости в наем;
  • часть недвижимости можно сдавать круглый год;
  • можно получать пассивный доход, заключив договор с риэлторским агентством. Фирма будет искать жильцов и заниматься их заселением. Вам же будет перечисляться часть арендной платы. Другую часть агентство недвижимости оставит себе за труды. Доход по такой схеме довольно высокий;
  • широкий диапазон финансовых вложений. Вы можете приобрести как квартиру, так и виллу. В зависимости от планируемого размера инвестиций.

Минусы:

  • не в каждой стране недвижимость свободна для продажи иностранным гражданам;
  • для понимания того, что происходит, необходимо свободное владение хотя бы английским языком. Лучше всего владеть языком той страны, в которой планируется покупка;
  • вы не разбираетесь в юридических тонкостях другого государства. Для этого придется нанять юриста или все-таки тщательно изучить язык;
  • хотя бы один раз вам придется посетить эту страну. И спланировать все связанные с поездкой расходы –виза, перелет, проживание, и так далее.

Готовые предложения по инвестированию в недвижимость

Вложение денег в земельный участок на перспективу имеет смысл, однако сопряжено с определенными рисками. В пригородных зонах активно развивается коттеджное строительство, участки растут в цене, не требуя дополнительных вложений.

Покупка жилой недвижимости на этапе строительства обойдется значительно дешевле, чем приобретение готовой квартиры в новостройке. Но и здесь существует опасность попасть на долгострой или «замороженный» в перспективе объект.

Консультации с частными брокерами и агентствами недвижимости

Некоторым людям сложно сориентироваться в реальной ситуации на рынке купли-продажи жилья и коммерческих помещений. Обратитесь к частным брокерам, в крупные агентства недвижимости – там вы получите актуальную информацию и квалифицированную консультацию по вопросам выгодных инвестиций с реальными перспективами.

Новостройка

Быстрое и весьма прибыльное вливание наличности. Покупая квартиру у застройщика или от подрядчика, важно заранее просчитать доходность проекта. Собрать и изучить информацию об объекте и застройщике, сравнить цены в районе и.т.д. Доход зависит от района, расположения (этаж или вид), количества одинаковых планировок, вида из окон или оригинальности проекта.

Проверенные и надежные строительные компании в день открытия продаж ЖК собирают очередь из инвесторов и покупателей. Люди уже знакомы с другими проектами застройщика, что дает возможность без проблем рассчитать свою прибыль.

Неопытный инвестор-любитель может столкнутся с трудностью взять неходовой этаж или не угадать с видом из окна.

Например: новичок-инвестор купил квартиру на котловане в центре Краснодара, в доме бизнес-класса. Ожидаемая прибыль до 40% за 1,5 года (средняя продолжительность строительства). Был выбран средний этаж и вид из окон на центр города. Внимание! Недвижимость в центре в элитном доме (дорого даже в стройке), дом состоит на 80% из однокомнатных квартир и перед домом стоит муниципальное здание. В итоге: Дом построен, а вид из окон на стену старого здания. Большая конкуренция в реализации объекта из-за соседей-инвесторов и остатка товара у застройщика. Квартира-инвестиция продавалась больше года, что повлекло дополнительные расходы на коммунальные платежи. Прибыль от вложений за 2,5 года составила около 12% , а вклад в банке мог бы принести больше денег где-то от 15 % (при ставке в 7,5% в год).

Быстрая инвестиция

Например: Самостоятельно или с помощью специалиста вы выбрали студию в стройке, учли рентабельность, конкуренцию и посчитали приблизительную выгоду. Пусть студия стоит 850 тысяч рублей, до конца строительства 10 месяцев (стройка движется и застройщик надежный). Цена квадратного метра в стройке 32 тысячи рублей, в соседних домах аналогичная готовая студия стоит 38 тысяч рублей за кв.м, т.е. к моменту окончания строительства вы сможете продать квартиру и заработать на разнице в цене. Площадь студии 27 кв.м. Считаем:

27 кв.м. * 38000 р. = 1 026 000 р. — 850 000 р. = 176 000 рублей прибыли менее чем за год.

Инвестиция в недвижимость принесла 20% прибыли. Банки не предложат вам подобную процентную ставку.

Формула упрощенная и есть множество факторов и особенностей, которые необходимо учесть при выборе инвестиции, чтобы не уйти в минус или не стать дольщиком-ждуном.

Вторичная недвижимость

Это один из самых простых и проверенных вариантов инвестиции. Во-первых, не нужно переживать из-за сроков сдачи и надежности застройщика, т.к. можно сразу оценить жилье. Во-вторых, не нужны глубокие знания рынка недвижимости. Из минусов — это затратность (оформление, ремонт, налоги) и трудоемкость (косметический ремонт, покупка мебели и техники, поиск и работа с арендаторами).

Вторичное жилье для сдачи в аренду или с целью перепродажи должно быть по цене ниже рыночной (дешевле аналогов в районе). А при покупке в ипотеку должен быть, низкий процент износа жилья.

Для того чтобы найти объект по “вкусной” цене нужно быть “везунчиком” или же постоянно мониторить и изучать рынок.

Дело это трудоемкое и забирает много времени, поэтому к работе часто привлекаются риелторы. Местоположение квартиры, этажность, площадь и инфраструктура играют большую роль в прибыльности капиталовложения. Инвестируют в недвижимость, расположенную в спальных районах или же рядом с социально-важными объектами (вуз, больницы, бизнес-центры). Такая инвестиция требует вливания средств на косметический ремонт, оформление интерьера, замену мебели или покупку техники. Расходы зависят от цели приобретения недвижимости.

Сдача квартиры в аренду — один из самых частых способов инвестирования на вторичном (бу) рынке недвижимости.

Некоторые риелторы быстро выкупают “горящие” варианты (по очень низкой цене), делают минимальный ремонт, оценивают конкурентные предложения и устанавливают цену.

Например: инвестор занимается хрущевками. Покупая 1 комнатную квартиру (пусть даже в не очень хорошем состоянии) за 1 450 000 рублей, при рыночной цене 1 650 000 рублей, на косметический ремонт уходит около 100 000 рублей (замена окон, услуги клининговой компании, замена мебели на кухне, оформление документов и.т.д). Продать можно через 1-2 месяца за 1 700 000 рублей.

В итоге! За 2 месяца инвестиция принесла 150 000 рублей или 10% прибыли. Для сравнения: вложение этой же суммы в банк дает около 8 % годовых.

Вариантов инвестиций и схем может быть множество. Но только без знаний и понимания рынка вторичной недвижимости или же надежного и проверенного посредника, риски высокие, а прибыль минимальна.

Как правильно инвестировать в аренду

Инве­сти­ции в арен­ду отлич­ны от обыч­ной инве­сти­ции в недви­жи­мость, кото­рую инве­стор поку­па­ет про­сто для вло­же­ния избыт­ка денеж­ной мас­сы, по прин­ци­пу «купил и поза­был», либо с целью быст­ро-быст­ро пере­про­дать и что-то зара­бо­тать.

  1. Для инве­сти­ции в арен­ду мало­при­го­ден вари­ант с покуп­кой жилья на ста­дии заклад­ки фун­да­мен­та:
    • Сами инве­сти­ции будут дол­го оку­пать­ся, а тут еще ждать при­дет­ся, пока дом постро­ят (а если не постро­ят вовсе?)
  2. Инве­сто­ру в целях буду­щей арен­ды жела­тель­но поку­пать недви­жи­мость на вто­рич­ном рын­ке:
    • если же в новострой­ке, при­вле­ка­ю­щей более деше­вой ценой, то поку­пать сле­ду­ет прак­ти­че­ски достро­ен­ную, а еще луч­ше вве­ден­ную в экс­плу­а­та­цию квар­ти­ру.
  3. Покуп­ка одних лишь стен (чер­ный или серый вари­ант) так­же удли­ня­ет про­цесс оку­па­е­мо­сти инве­сти­ций:
    • При­дет­ся вкла­ды­вать допол­ни­тель­ные сред­ства на капи­таль­ный ремонт.
    • Неко­то­рые инве­сто­ры само­сто­я­тель­но про­во­дят ремонт, спра­вед­ли­во счи­тая, что так будет потра­че­но мень­ше средств.
    • Но более серьез­ный инве­стор, созна­тель­но вкла­ды­ва­ю­щий свои день­ги в арен­ду, дого­ва­ри­ва­ет­ся зара­нее со стро­и­те­ля­ми о про­ве­де­нии допол­ни­тель­ных отде­лоч­ных работ, вплоть до уста­нов­ки сан­тех­ни­ки и меб­ли­ров­ки квар­ти­ры – все это сего­дня воз­мож­но решить на эта­пе стро­и­тель­ства.
  4. Инве­сти­ро­вать луч­ше в одно- или двух­ком­нат­ные квар­ти­ры, а не в 3‑хкомнатные, так как послед­ние хуже сда­ют­ся, а пла­та за наем при­мер­но оди­на­ко­ва.
  5. В выбо­ре объ­ек­та нуж­но ори­ен­ти­ро­вать­ся и на каче­ство, и на коли­че­ство:
    • Когда поку­па­ют­ся сте­ны с целью через вре­мя про­дать эти же сте­ны и зара­бо­тать, здесь может играть роль коли­че­ство.
    • Инве­сто­ру же в арен­ду важ­но, что­бы его жилье сда­ва­лось, и пла­та за арен­ду была как мож­но боль­ше, поэто­му ему может быть выгод­но инве­сти­ро­вать в два объ­ек­та, вме­сто одно­го, или в один объ­ект, но луч­ше­го каче­ства.

Лучше две, и поменьше, чем одна, но большая?

Мил­ли­о­нер-инве­стор с сум­мой в 10 млн. руб­лей сего­дня в печа­ли и раз­ду­мьях, что купить из жилых поме­ще­ний, чтоб зара­бо­тать себе на ком­мер­че­скую недви­жи­мость:

  • одну сред­нень­кую 3‑комнатную квар­ти­ру в цен­тре Моск­вы;
  • одну очень хоро­шую 3‑х – 4‑х ком­нат­ную в ближ­нем Под­мос­ко­вье;
  • хоро­шую двух­ком­нат­ную, с инфра­струк­ту­рой, близ­кой от мет­ро, в рай­о­нах Моск­вы;
  • две непло­хие двух­ком­нат­ные в Под­мос­ко­вье;
  • две квар­ти­ры сту­дии в Москве в отда­лен­ных рай­о­нах, с пло­хой инфра­струк­ту­рой.
  • Сего­дня сто­и­мость арен­ды жилья клас­са эко­ном в Москве при­мер­но такая:
    • однуш­ка – 34 – 35 тыс. руб.;
    • двуш­ка – око­ло 42 тыс. руб. (для квар­тир биз­нес-клас­са аренд­ная пла­та око­ло 50 тыс. руб.)
    • треш­ка – поряд­ка 48 тыс. руб.

В Под­мос­ко­вье цены сле­ду­ю­щие:

  • 22 – 30 тыс. руб. (одно­ком­нат­ные);
  • 28 – 37 тыс. руб. (двух­ком­нат­ные);
  • 36 – 43 тыс. руб. (трех­ком­нат­ные).

Судя по ценам, мож­но видеть:

Арен­да двух одно­ком­нат­ных квар­тир или, напри­мер, одной двух­ком­нат­ной и одной одно­ком­нат­ной выгод­нее инве­сто­ру, чем арен­да одной трех­ком­нат­ной:

  • с двух одно­ком­нат­ных в Москве мож­но зара­бо­тать до 70 тыс. руб., а с 3‑комнатной – око­ло 50 тыс.
  • даже две сред­ние по каче­ству одно­ком­нат­ные квар­ти­ры в Под­мос­ко­вье при­не­сут боль­ший доход, чем двух­ком­нат­ная ана­ло­гич­ная по типу квар­ти­ра в сто­ли­це (50 – 60 тыс. руб. про­тив 40 – 45 тыс.).

В то же вре­мя, класс жилья, его рас­по­ло­же­ние повы­ша­ет его сто­и­мость, и про­ду­мав тща­тель­ней, мож­но не раз­ме­ни­вать­ся, и при­об­ре­сти одну квар­ти­ру, но более высо­ко­го клас­са, вме­сто двух более низ­ко­го:

  • с арен­ды двух одно­ком­нат­ных квар­тир эко­ном-клас­са в Под­мос­ко­вье мож­но иметь доход при­мер­но такой же, как и с одной хоро­шей двух­ком­нат­ной квар­ти­ры биз­нес-клас­са в при­лич­ном рай­оне Моск­вы.

Золотое правило инвестиции в аренду

Как видим, мож­но выга­дать на арен­де и доро­гих, и деше­вых квар­тир. Но частая ошиб­ка начи­на­ю­ще­го инве­сто­ра – это покуп­ка деше­вой квар­ти­ры пло­хо­го каче­ства. Пло­хое каче­ство – это слиш­ком уби­тая квар­ти­ра, без необ­хо­ди­мо­го набо­ра мебе­ли и тех­ни­ки, или невы­год­но рас­по­ло­жен­ная.

Счи­та­ю­щий на он-лайн каль­ку­ля­то­рах инве­стор будет непри­ят­но пора­жен, когда купив две деше­вень­кие квар­ти­ры где-то у «чер­та на кулич­ках», он вме­сто 30 000 руб. с каж­дой, едва смо­жет зара­бо­тать по 17 000. Ведь цены всю­ду настоль­ко раз­ные, и они при­во­дят­ся на более-менее вос­тре­бо­ван­ные рай­о­ны. Поэто­му, выби­рая вари­ан­ты инве­сти­ций, нуж­но при­дер­жи­вать­ся тако­го «золо­то­го» пра­ви­ла:

Выби­рая более деше­вый вари­ант для инве­сти­ции в арен­ду, мож­но эко­но­мить на мет­рах, но не на каче­стве недви­жи­мо­сти.

  • как мини­мум, в нор­маль­ном рай­оне;
  • не в вет­хом зда­нии;
  • обо­ру­до­ван­ные всем необ­хо­ди­мым.

Что важно запомнить

1. Минимальные инвестиции в недвижимость часто = минимальной прибыли

Инвесторы-новички из-за страха или неуверенности выбирают самые дешевые объекты. В итоге, инвесторы получают минимальный доход или же становятся участником союза обманутых дольщиков. Низкая стоимость, часто имеет подвох или же ряд особенностей.

2. Район определяет цену

Местоположение объекта инвестирования влияет на его привлекательность. Дому не обязательно находиться в центре города, в окружении школ и садиков. На рост цены или востребованность может повлиять строительство рядом торгового центра, спортивного комплекса, стадиона, больницы и.т.д.

  • Допустим, строится новый ЖК в бывшей промзоне расположенной рядом с общественным транспортом и доступна инфраструктура спального района. Это интересно!
  • Жилой комплекс строится в зеленом “перспективном районе, в окружении однотипной бюджетной застройки. Новая строительная компания “Как-тоСтрой” по цене ниже приличия. Не интересно, как аренда или перепродажа из-за высокой конкуренции по-соседству. Еще и подозрительно из-за низкой цены и малоизвестности застройщика.

3. Тип и метраж жилья

Эти показатели имеют большое значение для скорости перепродажи или востребованности аренды.

  • Однокомнатная квартира от 40 кв.м. в доме комфорт-класса — распространенный и ходовой товар. Если есть ремонт от застройщика, то это еще один плюс.
  • Студии, как правило, не рентабельны (высокая цена за кв.м. и низкая востребованность), исключение это близость вуза, торгового центра и ограниченное количество таких планировок. Например. Если из 100 квартир 60 студии — инвестора ждет фиаско!
  • Двух и трехкомнатные квартиры редко окупают себя. Они интересны в том случае, если их мало. Например. Есть ЖК, где из 250 квартир только 10 3‑комнатных, в этом случае можно получить высокий доход.

Недвижимость, расположенная за городом (дачные и деревенские домики)

Как инструмент получения реального инвестиционного дохода слабоват. Если загородный дом приобретается для последующей сдачи в аренду, то необходимо осознавать некоторые особенности работы с таким типом недвижимости. Например, найти семью для постоянного круглогодичного проживания в дачном доме – дело не быстрое. Как вариант, можно сдавать дачный домик в аренду на праздники, но для этого тоже необходима определенная реклама и активность. Поэтому плюсы относительно первых двух видов инвестиций небольшие, а минусы более существенные.

Плюсы:

  • невысокая стоимость вложений;
  • низкий налог на имущество за счет того, что объект находится вне городской черты.

Минусы:

  • нет гарантии стабильного дохода. Их в общем-то нет ни по одному из видов инвестирования, но дачные домики в этом плане фавориты.
  • необходимо, чтобы дачный домик был оборудован всеми необходимыми для проживания и празднеств атрибутами;
  • при отсутствии арендаторов домик в зимнее время все равно необходимо отапливать и следить за сохранностью (часто в дачных поселках промышляют грабители);
  • для выгодной сдачи в аренду необходима транспортная доступность – как общественный транспорт, так и личный. То есть дороги и подъезд к дому должны быть в хорошем состоянии.

Конечно, со временем купленный домик может подрасти в цене, и тогда при продаже имущества инвестор все равно останется в плюсе. Но есть еще риски утратить имущество, которое находится далеко без возможности его контролировать. Например, может случиться пожар. Власти могут решить проложить через дачный поселок трассу и изъять земельный участок для государственных нужд. Или организовать в каких-то метрах от него свалку мусора, и тогда приобретение резко обесценится. Поэтому недвижимость, удаленная от владельца – вложение довольно шаткое.

Схемы покупки недвижимости без капитала

Ниже собрана серия обучающих видео материалов, рассказывающих о возможных вариантах покупки недвижимости без капитала. Каждый ролик будет дополнен текстовыми тезисами, поэтому вы быстро сможете найти и изучить подходящий алгоритм.

Покупка жилья в ипотеку с последующим привлечением арендаторов

Покупка квартиры с небольшим капиталом
Покупка квартиры без денег
Вы находите инвестиционный объект
Делаете первоначальный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости и оформляете ипотеку на 15-20 лет
Берете на 5-6 лет потребительский кредит, сумма которого равна 10% от стоимости выбранной недвижимости
Оформляете ипотеку на 15-20 лет
Рассчитываете размер обязательного месячного платежа
Рассчитываете приемлемую сумму аренды. Эта сумма должна: погашать размер обязательного месячного платежа по ипотеке и генерировать дополнительную прибыль
Находите арендаторов и ждете, когда недвижимость полностью перейдет в вашу собственность

Искусственное завышение стоимости с последующим оформлением ипотечного займа

  • Вы находите объект и договариваетесь о стоимости.
  • Просите собственника квартиры умышленно завысить цену на 10%.
  • Оформляете расписку, в которой будет сказано, что владелец недвижимости уже получит от вас 10% ее стоимости.
  • Отправляете документы в банк и без первоначального взноса получаете нужную денежную сумму.
  • Делаете перепланировку и разбиваете квартиру на несколько комнат, каждая из которых будет сдаваться в аренду.

Займ у знакомых и выплата долга в рассрочку

  • Находите подходящую недвижимость.
  • Занимаете деньги у знакомых и договариваетесь о погашении долга в рассрочку.
  • Совершаете покупку.
  • Сдаете квартиру в аренду.
  • Постепенно погашаете долг.

Деление большой квартиры на студии с последующей розничной продажей каждого объекта

  • Вы находите собственника большой квартиры, который желает ее продать по рыночной цене.
  • Находите несколько покупателей, которые хотят приобрести свое жилье, но из-за финансовых сложностей не могут купить полноценную квартиру.
  • Делите большую квартиру на студии.
  • Продаете каждую студию отдельно.
  • В результате собственник недвижимости получает нужную денежную суммы, а вы забираете весь остаток.

Подключение к выгодной сделке инвестора

  • Вы находите подходящий объект.
  • Снижаете его стоимость на 30%.
  • Привлекаете инвестора и за его деньги осуществляете покупку.
  • Передаете недвижимость в аренду и полученный пассивный поток делите пополам.

Как выгодно купить недвижимость для инвестирования?

Капиталовложение в недвижимость — это прозрачный и доходный бизнес. Существует множество особенностей, формирующих стоимость и востребованность жилья. Учитывая цены конкурентов, репутацию строительной компании и расположение объекта, можно сделать анализ прибыли. Есть множество примеров, когда инвестиция не окупилась и принесла дополнительные заботы из-за неправильного выбора объекта, этажа или площади. Не работая в сфере недвижимости сложно следить за актуальной информацией об изменениях в законодательстве, инфраструктуре, ценах конкурентов, предложений подрядчиков и проблемам строительной компании.

Заключение

По данным Росреестра, число сделок с недвижимым имуществом постоянно растет. Часть жилых помещений куплены для того, чтобы покупатель смог сберечь крупную сумму денег от инфляции и попытаться получить с нее прибыль. Другими словами, инвестиции в недвижимость в нашей стране уже не такой редкий случай, как было еще десятилетие назад. Несмотря на то, что во многих направлениях инвестирования доход не слишком высокий, а риски существенные, сам процесс инвестирования – дело нужное. Другое дело, что инвестиции в недвижимость в последнее время заслужили репутацию сомнительных. И тому есть причины:

  • долгая окупаемость затрат. Доход от сдачи недвижимости в аренду на самом деле не так высок, как хотелось бы. Момент окупаемости (с учетом производимых затрат) может так и не наступить.
  • сомнительная ликвидность. Недвижимость в нашей стране легко теряет в цене. Кроме того, при продаже раньше, чем через три года, с полученной суммы взимается подоходный налог, что может свести на «нет» все попытки заработать.
  • высокие сопутствующие расходы (коммуналка, налоги, поддержание недвижимости в надлежащем состоянии);
  • быстрое моральное устаревание недвижимости. С той скоростью, с которой в нашей стране ведется строительство, новостройки «состариваются» скорее, чем их хозяева. Кроме того, приобретенная квартира в новостройке даже после одного хозяина становится «вторичкой». А рынок вторичного жилья сейчас переживает не лучшие времена. Люди предпочитают жилье в новостройке по многим причинам, в том числе и потому, что для жилья в новых домах предусмотрены льготные кредиты.

Чтобы подытожить все написанное, скажем следующее. Если в вашем конкретном случае плюсы от инвестирования недвижимости перевешивают недостатки, есть смысл получить этот опыт и сделать выводы самостоятельно. Возможно, именно вы окажетесь тем инвестором, который сможет заработать состояние при работе с недвижимостью.

Источники

  • https://conicheva84.ru/investirovanie/investirovanie-v-nedvizhimost/
  • https://BaikalInvestBank-24.ru/poleznye-stati/investicii-v-nedvizhimost.html
  • https://MonsterMoney.ru/nedvizhimost/investicii-v-nedvizhimost-s-chego-nachat/
  • https://moezhile.ru/novostrojki/investiciya-v-arendu.html
  • https://easymoneyinfo.ru/investitsii-v-arendu-nedvizhimosti/
  • https://artem-bilenko.com/investoru/nedvizhimost/kak-investirovat-s-nulya-pri-malom-kapitale-ili-bez-deneg.html
  • https://Novostroev.ru/articles/investitsii-v-nedvizhimost-s-chego-nachat-i-vygodno-li-eto/
  • https://papapomog.com/investment-tools/investicii-v-nedvizhimost
  • https://23kvartiri.ru/investicii-v-nedvizhimost-dlya-nachinayushhix-kak-zarabotat-i-ne-proigrat/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: