Образец предварительного договора купли-продажи квартиры 2020 года

Содержание
  1. В чем отличие предварительного и основного ДКП по ипотечному кредиту?
  2. Для чего нужен предварительный контракт?
  3. Как он выглядит?
  4. Когда заключается основной ДКП?
  5. Как выглядит такой документ?
  6. Виды предварительных договоров
  7. Случай из практики
  8. Выводы
  9. Что такое предварительный договор
  10. Правовые последствия заключения предварительного договора
  11. Последствия нарушения условий предварительного договора
  12. Основные отличия предварительного договора от основного договора
  13. Как составить предварительный договор купли продажи квартиры правильно?
  14. Кто составляет?
  15. Разновидности предварительного договора
  16. При покупке квартиры от застройщика
  17. При оформлении ипотечного кредита
  18. Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом
  19. Необходимые документы
  20. Указание сторон сделки
  21. Предмет преддоговора
  22. Описание объекта
  23. Действителен ли с юридической точки зрения?
  24. Нужно ли регистрировать в Росреестре?
  25. С задатком или авансом
  26. Ипотека
  27. Покупка доли
  28. Жилье в новостройке
  29. Правовое регулирование
  30. Классификация предварительных договоров
  31. Цели подписания
  32. Какие требования в обязательном порядке предстоит учесть перед подписанием
  33. Чем рискует покупатель
  34. Отказ заключить основной ДКП
  35. Дом окажется не достроен
  36. Строительные дефекты
  37. Дефекты в тексте соглашения
  38. Двойные продажи
  39. Существенные условия договора
  40. Срок действия договора
  41. Основные ошибки при заключении предварительного договора

В чем отличие предварительного и основного ДКП по ипотечному кредиту?

Предварительный договор купли-продажи невозможно зарегистрировать в Росреестре, в отличие от основного договора купли-продажи. Предварительный договор не удостоверяет сделку, а лишь указывает намерения сторон, а также заранее определяет порядок выплат и прочих необходимых в рамках передачи собственности процедур.

Но, несмотря на отсутствие удостоверения сделки, предварительный договор имеет полноценную юридическую силу: так, например, если согласно данному документу после передачи первоначального взноса продавец обязан переоформить права на покупателя, и он этого по факту не сделает, покупатель имеет полное право обратиться в суд. Судебные инстанции будут на стороне покупателя.

Предварительный договор купли-продажи фактически нужен для обеспечения максимальной безопасности всех сторон сделки, но не для реального фиксирования передачи прав на собственность.

Для чего нужен предварительный контракт?

За исключением самых маленьких банков, конкурирующих буквально за каждого клиента, практически все банковские организации требуют в обязательном порядке предоставить предварительный договор купли-продажи при покупке вторичного жилья, причем сделать это надо еще перед началом финансовых операций. При операциях с первичным жильем предварительный контракт не нужен.

Предварительный договор выполняет множество функций.

  1. Он фиксирует обязательства сторон, благодаря чему все стороны сделки — банк, покупатель и продавец — чувствуют себя в безопасности, ведь в случае чего можно обоснованно обратиться в суд.
  2. Процесс рассмотрения банком документов — тех.паспорта, выписки из ЕГРН и прочих бумаг — занимает довольно длительное время. Пока банк рассматривает документы, продавец теоретически может найти другого покупателя, а значит, существует риск сорванной сделки. Заключенный договор купли-продажи удостоверяет серьезные намерения как продавца, так и покупателя.
  3. Наличие такого документа значительно упрощает процедуру переоформления прав в целом. Ведь зачастую основной договор купли-продажи, за исключением некоторых пунктов, практически полностью дублирует предварительный.

Для предварительного договора юристами банка-кредитора выдвигаются четкие требования:

  • Документ должен быть составлен в письменной форме; должна присутствовать подписи покупателя и всех собственников недвижимости.
  • Должно быть указано, на каком основании недвижимость принадлежит продавцу, а также каким документом это подтверждается.
  • Не допускаются размытые формулировки, когда один и тот же текст можно по-разному трактовать.
  • В договоре должна присутствовать настоящая дата составления. Если позже выяснится, что реальная дата и указанная в договоре расходятся, это может послужить поводом для судебных разбирательств.

Заключать его должны две стороны — покупатель и продавец. Допускается привлечение юристов: они могут составить документ полностью самостоятельно, учитывая специфику данной конкретной сделки. Более того, по желанию сторон документ может быть заверен у нотариуса. Хоть это и обернется в дополнительные траты, таким образом покупатель и продавец могут снизить свои риски практически до нуля.

После того, как заемщику в банке было выдано уведомление о предварительном одобрении кредита, он начинает поиск продавца. Как только продавец был найден, он должен предоставить максимум технической документации о своей квартире. Именно на этом этапе и составляется договор: полученные данные вносятся в предварительный договор купли-продажи, затем этот документ вместе с остальными бумагами продавца направляется в банк на рассмотрение.

Как он выглядит?

Помимо вышеуказанных требований к документу, договор должен соблюдать также иные требования, выдвигаемые регламентом банка-кредитора:

  1. В начале документа указываются паспортные данные покупателя и продавца, а также наличие/отсутствие детей и супружеских связей, в том числе бывших.
  2. Далее — технические характеристики объекта договора: адрес дома, его площадь, степень износа дома, наличие/отсутствие электрического, газового и водоснабжения, из чего сделаны перекрытия дома, какой год постройки у здания, в котором находится жилье, и так далее. Технические характеристики берутся на основе данных из Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). В этом же разделе указывается заявленная продавцом рыночная стоимость жилья.
  3. Раздел, указывающий, на каком основании продавец получил недвижимость, а также каким именно документом продавец удостоверяет наличие прав на недвижимость.
  4. Раздел, полностью посвященный финансовой стороне операции. Указывается, из каких средств покупателем оплачивается приобретаемая недвижимость, а также порядок и сроки расчетов. Чаще всего по договору с использованием ипотеки выплата продавцу делится на два транша: первый из собственных средств заемщика (первоначальный взнос), второй — от банка-кредитора.
  5. Прописываются все права и обязанности сторон сделки. Здесь же указывается, в течение какого срока и на каких основаниях возможно расторжение договора в одностороннем порядке.
  6. В этой же главе указываются, в течение какого срока и после какого события права на недвижимость должны быть переоформлены на покупателя; дополнительно нужно прописать способы передачи прав (личное обращение в Росреестр, обращение в МФЦ третьего лица по доверенности и т. п.).
  7. Срок действия договора (как правило, его заключают ровно на один календарный год), а также иные особенности данной конкретной сделки, если таковые присутствуют.

Покупателю нужно обратить особенное внимание на раздел, в котором определяется, на каком основании и чем подтверждает продавец свои права на недвижимость. В связи с тем, что далеко не все продавцы бывают до конца честными с покупателями, а также в связи с «расцветом» мошеннических действий на рынке недвижимости, любое подозрительное отсутствие данного раздела или его неполный характер должны насторожить покупателя.

Если правоустанавливающим документом является выписка из ЕГРН, покупателю желательно самостоятельно сходить в Росреестр и получить там данный документ — это может сделать любой желающий. Благодаря этому покупатель может проверить, не являются ли предоставленные продавцом документы подложными.

В свою очередь продавцу необходимо внимательно изучить раздел, в котором регламентированы сроки и порядок расчетов. Если подписать документ, не прочитав его, он тем не менее приобретает юридическую силу; другими словами, если в договоре, например, указана неудобная продавцу передача денежных средств наличными в течение трех месяцев с момента заключения договора, оспорить данный пункт позже будет практически невозможно.

Продавца должны полностью удовлетворять условия, указанные в данном пункте, еще до подписания документа.

Когда заключается основной ДКП?

Как только был подписан предварительный договор купли-продажи, его вместе с остальными документами направляют в банк на рассмотрение. По истечении 5-10 рабочих дней банк выдает решение об одобрении или неодобрении выдачи ипотеки. Если было выдано положительное решение, подписывается сначала ипотечный договор, а затем основной договор купли-продажи.

К документу предъявляются следующие требования:

  1. Он должен быть составлен в письменной форме; в договоре должны присутствовать подписи собственников жилья, покупателя и уполномоченных сотрудников банка.
  2. В документе обязательно должна быть указана настоящая дата его подписания.
  3. Должна содержаться информация, в каком населенном пункте происходит сделка с участием банка.
  4. Вся форма договора должна соответствовать регламенту банка-кредитора. В некоторых случаях при несоответствии регламенту банк или предлагает помощь от штатных юристов, или вовсе приостанавливает сделку.

В составлении и подписании договора участвуют на этот раз три стороны — покупатель, продавец и банк-кредитор. В связи с этим объем и юридическая сложность договора многократно возрастает, поэтому составителю документа рекомендуется обратиться за помощью к профессиональным юристам — это уменьшит вероятность сорванной сделки, увеличит финансовую безопасность сторон, а также позволит в будущем без проблем зарегистрировать данный документ в Росреестре.

Как выглядит такой документ?

Существенных отличий от предварительного договора купли-продажи нет, за исключением присутствия в сделке банка-кредитора:

  1. Паспортные данные покупателя и продавца, наличие/отсутствие детей и супружеских связей, в том числе бывших. Указываются реквизиты банка, выдавшего кредит.
  2. Прописываются технические характеристики объекта ипотеки, заявленная продавцом рыночная стоимость жилья и итоговая оценочная стоимость жилья (проведение оценки недвижимости обязательно в рамках ипотечного кредитования).
  3. На каком основании продавец получил права на недвижимость, а также перечисление имеющихся у него правоустанавливающих документов.
  4. Из каких средств оплачивается приобретаемая недвижимость, а также порядок, сроки и особенности расчетов.
  5. Права и обязанности сторон сделки, в том числе обязанности банка.
  6. Каким образом и в течение какого срока права на недвижимость должны быть переоформлены на покупателя. Указывается, что после покупки жилья собственность оформляется в качестве залога банку-кредитору.
  7. Срок действия договора, а также иные особенности данной конкретной сделки, если таковые присутствуют.
Так как основной договор купли-продажи — это один шаг до конечной регистрации сделки, покупателю нужно обратить особенное внимание на порядок переоформления прав. Должно быть ясно и четко прописано, в течение каких сроков, в каком учреждении будет произведена регистрация сделки.

Продавцу нужно обратить внимание на раздел «Права и обязанности сторон»: в нем должно присутствовать упоминание об обязательстве банка перевести на счет, указанный в договоре, заранее установленную сумму за недвижимость. Должны быть четко регламентированы сроки и порядок передачи средств:

  • через банковскую ячейку;
  • аккредитивный счет;
  • перевод на банковский счет.

Виды предварительных договоров

Предварительные договоры купли-продажи можно разделить на:

  • Договор между продавцом и покупателем по ипотечной сделке. Обычно заключается по требованию банка
  • Предварительный договор, используемый иногда агентствами недвижимости при внесении аванса за приобретаемую квартиру
  • Предварительный договор, по которому застройщики принимают деньги от дольщиков в качестве платежа за будущее жилье
С первыми двумя типами предварительных договор купли-продажи редко возникают юридические проблемы. Это частая практика на рынке недвижимости. Рассмотрим подробнее заключение предварительного договора на этапе строительства жилья.

В этом случае застройщик принимает деньги от покупателя и берет на себя обязательство заключить с ним основной договор купли-продажи, по которому право собственности на жилье перейдет покупателю. Для защиты покупателя застройщик, как правило, вместе с предварительным договором передает ему вексель компании.

И тем не менее такая схема создает для покупателя значительные риски. Так как предварительный договор купли-продажи лишь фиксирует намерения сторон, то намеченное они выполнять не обязаны. То есть такой договор не обязует застройщика передать покупателю квартиру в собственность.

Случай из практики

Семья заключила с застройщиком предварительный договор купли продажи квартиры в строящемся доме. Договор обязывал стороны заключить основной договор в определенный срок. При этом семья заплатила застройщику полною стоимость квартиры. В установленный договором срок застройщик отказался подписать документы. В результате основной договор был подписан лишь спустя 1,5 месяца после назначенного времени. Тогда же стороны подписали передаточный акт. Семья решила подать в суд на возмещение компенсации, так как в предварительном договоре были прописаны правила расчета за каждый день просрочки и неустойку за срывы срока передачи квартиры.

Суд первой инстанции удовлетворил лишь первое требование семьи (истцов) — о неустойке за нарушение сроков по подписанию основного договора. А вот в компенсации за более позднюю передачу самого имущества им было отказано. По мнению суда, предварительный договор не обязывал застройщика к передаче квартиры в указанный истцами срок. С таким решением согласился и суд апелляционной инстанции.

Семья решила идти до конца подала иск в Верховный суд РФ. Тот же посчитал, что, так как семья полностью заплатила за квартиру еще на этапе заключения предварительного договора, то он фактически и являлся основным договором купли-продажи.

Это не первый случай в практике Верховного суда. По мнению суда, если предварительный договор обязывает покупателя полностью оплатить стоимость имущества, то такой документ квалифицируется как основной договор купли продажи с условием предварительной оплаты.

Выводы

С юридической точки зрения, если покупатель полностью оплачивает недвижимость, то такой документ автоматически становится основным договором купли-продажи. В подтверждение вы можете ссылаться на п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49.

Что такое предварительный договор

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, законодателем Предварительный договор определен, как некая «декларация о намерениях», в которой стороны просто прописывают условия, на которых они собираются заключить, в дальнейшем, Основной договор.

При этом Предварительный договор не несет в себе никакой смысловой нагрузки, кроме как определения следующих параметров будущего Основного договора:

  • Стороны будущего Основного договора;
  • Срок заключения Основного договора;
  • Предмет будущего Основного договора (имущество, работы или услуги, которые должны быть выполнены и переданы по итогам исполнения обязательств сторонами);
  • Цена будущего Основного договора (та денежная сумма, которую стороны определили, как цену будущих работ, услуг или имущества, передаваемых по Основному договору, а также порядок оплаты этой денежной суммы).

Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На практике это означает, что Предварительный договор должен заключаться с обязательным соблюдением простой письменной формы. Как неоднократно разъяснял в своих постановлениях Верховный Суд РФ, государственная регистрация и нотариальное заверение Предварительного договора не обязательны. Главное – соблюдение сторонами письменной формы Предварительного договора.

В качестве примера обязательного соблюдения письменной формы Предварительного договора (то есть составления сторонами единого документа с наименованием Предварительный договор), можно привести Договор займа, который, в отличие от Предварительного договора, может заключаться, как в виде непосредственно самого Договора займа, так и в виде расписки в получении денежных средств. С Предварительным договором такая возможность выбора вариантов оформления договорных отношений у сторон отсутствует – Предварительный договор заключается в виде единого документа (можно с приложениями к нему, а можно и без таковых), называемого сторонами, не иначе, как Предварительный договор, и с обязательным соблюдением письменной формы.

Также стоит учитывать то обстоятельство, что, поскольку Предварительный договор является лишь «декларация о намерениях», то непосредственная оплата по нему цены будущего Основного договора невозможна. Возможна лишь предоплата в счет будущих платежей по ещё не заключенному сторонами Основному договору, например, в форме аванса или задатка за ещё, формально, не проданное вам имущество, или ещё не выполненные работы.

Правовые последствия заключения предварительного договора

Заключая друг с другом Предварительный договор, стороны не просто определяют параметры будущего Основного договора, но также берут на себя обязательства по заключению Основного договора на тех условиях и в те сроки, что установлены Предварительным договором.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Иными словами, если в Предварительном договоре четко не указана календарная дата, не позднее которой стороны обязуются заключить друг с другом Основной договор, такой Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее одного года, с даты подписания сторонами текста Предварительного договора.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По окончании установленного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ срока действия Предварительного договора, он прекратит своё действие, и, максимум, что стороны Предварительного договора смогут потребовать друг от друга – это возврата всего полученного каждой из них по договору (в частности, возврата суммы предоплаты в счет оплаты так и не заключенного сторонами Основного договора).

Замена стороны в Предварительном договоре допускается только с письменного согласия другой стороны такого договора, что должно быть оформлено соответствующим дополнительным соглашением к Предварительному договору.

Такое же жесткое правило действует относительно цены договора и его предмета. То есть, например, одна из сторон, обязавшаяся по Предварительному договору продать другой стороне Дом по цене 1 000 000 рублей, не имеет права в одностороннем порядке изменить предмет договора (Дом на Веранду) и его цену (уменьшить или увеличить цену продаваемого имущества), без письменного согласия второй стороны Предварительного договора.

Последствия нарушения условий предварительного договора

Правовые последствия нарушения сторонами условий Предварительного договора четко прописаны в пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ и пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ — если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Что это означает на практике?

Допустим, вы заключили с Застройщиком Предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Застройщик обязался передать вам в собственность квартиру по окончании строительства этого дома. Так вот, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств по такому договору (если Застройщик нарушит сроки подписания с вами Основного договора купли-продажи квартиры или вообще будет поставлен вопрос о банкротстве Застройщика), то у вас будет возможность подать один из двух исков:

  • О расторжении Предварительного договора и возврате оплаченных вами денежных средств;
  • Об обязании Застройщика заключить с вами Основной договор купли-продажи квартиры на условиях Предварительного договора.

Но вы никак не сможете, в указанной ситуации, подать против Застройщика иск о признании за вами права собственности на квартиру, поскольку Предварительный договор не порождает у вас иных прав, кроме права на заключение Основного договора на ранее оговоренных условиях, или права требования возврата денежных средств, если из сложившейся обстановки станет очевидным, что Основной договор заключить будет невозможно (например, если предметом Предварительного договора была квартира на двенадцатом этаже, а Застройщиком был построен десятиэтажный жилой дом).

Основные отличия предварительного договора от основного договора

Как следует из вышеизложенного, Предварительный договор имеет определенные отличия от Основного договора, а именно:

  • Предварительный договор содержит указание на стороны, предмет и сроки заключения Основного договора. Причем предмет Основного договора может быть прописан в тексте Предварительного договора, весьма условно (например, продавец обязуется продать покупателю по окончании строительства жилой дом такой-то площадью, расположенный на земельном участке с таким-то кадастровым номером по такому-то адресу);
  • Предварительный договор не порождает никаких правовых последствий, кроме обязательства сторон, в дальнейшем, заключить друг с другом Основной договор;
  • В Предварительном договоре должна быть четко указана цена, которая, в дальнейшем, будет указана сторонами в Основном договоре. Причем оплата цены по Предварительному договору, в отличие от Основного договора, напрямую не допускается. Можно лишь произвести оплату «в счет будущих платежей» по Основному договору (например, указав в Предварительном договоре эту оплату в качестве аванса или задатка в счет оплаты по Основному договору);
  • Предварительный договор всегда носит временный характер. В тексте Предварительного договора должно быть указано, в какой именно срок стороны обязуются заключить Основной договор. Если такого четкого указания на сроки заключения Основного договора в тексте Предварительного договора не содержится, то Основной договор должен быть заключен сторонами в течение одного года с даты подписания сторонами Предварительного договора. Это существенное отличие Предварительного договора от Основного, поскольку Основной договор (например, Договор купли-продажи земельного участка) не имеет временных ограничений и, как правило, действует всё время с даты его оформления в предусмотренном законом порядке (если, например, законом предусмотрено, что необходима нотариальная форма договора и его обязательная государственная регистрация — то с даты нотариального заверения и государственной регистрации Основного договора, такой договор начинает действовать без ограничения по срокам);
  • Не менее важным отличием, чем временный характер Предварительного договора, является также и то обстоятельство, что форма Предварительного договора не всегда должна совпадать с формой Основного договора. Например, если речь идет о договоре купли-продажи квартиры, то Предварительный договор должен быть заключен, только лишь с соблюдением требований о его обязательной письменной форме, тогда как Основной договор купли-продажи квартиры подлежит не просто оформлению в письменном виде, но и обязательной государственной регистрации, после которой он и считается заключенным.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры правильно?

Несмотря на то, что этот договор промежуточный, он приобретет высшую юридическую силу при подписании сторонами сделки. И при неисполнении — другую сторону можно понудить к заключению основного Договора купли-продажи, взыскать задаток в двойном размере или потерять всю сумму задатка.

Именно Предварительный договор письменно закрепляет обязательства сторон. А подкрепленный Соглашением о задатке и фактической передачей денег по расписке, он крепко связывает участников сделки.

Важно в Предварительном договоре прописать абсолютно все устные договоренности, а именно:

  • цену квартиры и порядок расчетов
  • способ передачи денежных средств
  • сроки подготовки документов к сделке и их список
  • сроки передачи квартиры Покупателю
  • список предметов интерьера, мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире.
  • кто будет оплачивать услуги нотариуса, а это большие расходы, если закон требует удостоверить у него ваш основной договор купли-продажи.

Несмотря на всю кажущуюся простоту этого договора, есть много нюансов, которые требуют более детального изложения.

  • Ведь в сделке нужно исключить признаки оспоримости и ничтожности.
  • Исключить риски потери времени — такого дорогого ресурса.
  • Исключить недоверие и непонимание у сторон.

Если договоренности, прописанные в предварительном договоре стороны по обоюдному согласию решили изменить, составляется дополнительное соглашение к предварительному договору.

Или эти изменения сразу вносятся в основной договор купли-продажи и в нем прописывается, что любые прежние договоренности, становятся недействительными при подписании основного договора купли-продажи.

Кто составляет?

Составить документ могут как сами участники сделки, так и нотариус. Законодательство не обязывает удостоверять предварительный договор нотариально.

Предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра. Чтобы он имел юридическую силу, составляется с учетом требований ст. 429 ГК РФ.

Разновидности предварительного договора

Как и любой вид договора, предварительное соглашение не имеет строгой формы, но должно содержать основные реквизиты. В зависимости от случаев сделки могут быть добавлены пункты, уточняющие условия, обязанности и иные моменты, которые должны быть выполнены сторонами.

Предварительный договор, как правило, заключается в различных ситуациях.

При покупке квартиры от застройщика

Заключается с юридическим лицом, являющимся застройщиком дома. Оформляется только в случае, когда строительство завершено, дом сдан в эксплуатацию и на руках у строительной компании имеется документ о праве собственности.

Если же дом еще не сдан, с покупателем может быть заключен договор долевого участия.

При оформлении ипотечного кредита

Третьей стороной в такой сделке выступает банк, выдающее покупателю кредит на приобретение жилья. Поэтому здесь важно заручиться его согласием.

Составление предварительного договора, не получив одобрение банка, является фактором риска, что сделка может быть сорвана. Тогда в нем необходимо уточнить последствия того, что банк откажет в выдаче ипотеки.

Если для закрепления гарантий продавцу покупателем был выплачен задаток, то необходимо прописать условия его возврата.

Зачастую банк настаивает на оформлении и заверение предварительного договора нотариусом. Так кредитное учреждение подстраховывается на случай возникновения спорных ситуаций.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом

Условие о задатке устанавливается на усмотрение сторон. Задатком признается часть денежных средств от стоимости квартиры, которые передаются продавцу в момент заключения предварительного договора и засчитываются в цену договора (п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ). По общему правилу при отказе покупателя от сделки, продавец задаток не возвращает. Если же продавец отказывается, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК).

В договоре допустимо прописать внесение аванса или задатка. Это различные, с точки зрения законодательства, понятия:

  • задаток является суммой, вносимой в качестве гарантии предстоящей сделки и учитываемой, как платеж за покупку квартиры. Независимо от размера задатка он прописывается в предварительном договоре и в случае отказа от сделки подлежит возврату в соответствии с ГК;
  • аванс устанавливается в процентном отношении к стоимости квартиры и возвращается покупателю в случае срыва сделки, но за вычетом понесенных второй стороной издержек. Например, покупатель получил аванс и часть его потратил на оформление необходимых для продажи документов. Если покупатель откажется заключать основной договор, продавец вернет ему аванс за вычетом потраченных средств, которые подтвердит документально.

Для участников предварительного договора задаток является предпочтительной мерой обеспечения гарантии сделки, поскольку имеет более серьезные последствия в случае отказа от купли-продажи.

Передача задатка или аванса происходит по расписке. Причем в ней обязательно нужно указать, в качестве чего сумма передана и принята. Если в расписке не будет фигурировать условие задатка, то переданная сумма будет считаться авансом.

Необходимые документы

От продающей стороны необходимы:

  • Документы на недвижимость и свидетельство о гос. регистрации собственности.
  • Паспорт.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Сертификат на квартиру.
  • Выписка из домовой книги.

Покупатель при себе должен иметь:

  • Паспорт.
  • Справка о доходах (в случае с ипотекой).
  • Оценочный сертификат на недвижимость.
  • Еще один любой документ для подтверждения личности.

Указание сторон сделки

Ответственность участников прописывается отдельными подпунктами контракта, начинается со слов «Продавец (или покупатель) обязуется…» и содержит перечень обязательств к выполнению. В конце деловая бумага скрепляется подписями обеих сторон.

Предмет преддоговора

Суть предварительного договора купли-продажи заключается не в покупке квартиры как таковой, а лишь в обозначении намерений сторон в будущем заключить основной контракт.

Описание объекта

Описательная информация о квартире, комнате или доле содержится в отдельном пункте бумаги и подразумевает наличие следующих данных:

  1. Номер квартиры (комнаты).
  2. Количество комнат.
  3. Город, в котором находится собственность.
  4. Улица.
  5. Номер дома.
  6. Общая жилая площадь.

Действителен ли с юридической точки зрения?

Правовая база регулируется статьёй 429 ГК РФ, определяющей основные позиции составления и заключения договора, его юридическую силу.

В отличие от устных договорённостей, которые не обязывают стороны к завершению сделки, заключение ПДКП вменяет им данные обязательства. Поэтому его требуется составить в письменном виде, согласно статье 160 ГК РФ, с применением всех норм, предусмотренных для составления и удостоверения.

При этом допускается как рукописный вариант, так и распечатанный текст, с обязательно проставленными собственноручно подписями покупателя и продавца. По усмотрению сторон допускается нотариальное удостоверение, придающее документу дополнительную силу.

Договор действителен с каких пор? Он вступает в юридическую силу с момента подписания его сторонами, но контрагенты не имеют полномочий на требование исполнения обязательств, допустимых только по завершении сделки. То есть:

  1. Покупатель не вправе требовать освобождение жилья и немедленного заселения на приобретаемую жилплощадь.
  2. Продавец не может требовать оплаты в полном объёме.

По усмотрению сторон, оплата при заключении ПДКП может быть соразмерна лишь сумме задатка или аванса.

Нужно ли регистрировать в Росреестре?

Согласно нормам статьи 131 ГК РФ и Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.97г., дополнительные договора не подлежат регистрации в Росреестре. В кадастровые записи вносится только основной договор купчей, на основании которого происходит переход права собственности от продавца к покупателю (подробнее о порядке регистрации сделки купли-продажи квартиры читайте в нашей статье).

Теперь вы знаете, нужно ли регистрировать ПДКП.

С задатком или авансом

Задаток – гарантия резервирования объекта и готовности сторон к сделке. После его предоставления покупателем, продавец обязан немедленно прекратить поиск покупателей, а покупатель – поиск объекта на продажу.

ВАЖНО: Если задаток не предоставлялся, то юридическая сила ПДКП будет ничтожной, за несоблюдение его положений недобросовестный контрагент не понесёт никакой ответственности.

Законность получения задатка оглашена в статье 380 ГК РФ. При этом в дальнейшем:

  • Сумма, уплаченная по задатку, идёт в зачёт основной суммы при расчёте, аналогично авансовой выплате. То есть она вычитается из полной стоимости квартиры при оформлении купчей.
  • При отмене сделки по объективным причинам, задаток возвращается в полном объёме (ст. 381 ГК РФ).
  • При отмене сделки по вине продавца, он возвращает задаток в двойном объёме (ст. 381 ГК РФ).
  • При отказе покупателя от приобретения квартиры, задаток не возвращается, а остаётся у продавца (ст. 381 ГК РФ).

Перечисленные положения требуется обязательно внести в положение договора, определяющее условия получения задатка. Несмотря на то, что оно полностью правоспособно и законно – наличие такого пункта не позволит оспорить правомочие норм статьи 381 ГК РФ.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

    Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

При этом обязательно следует указать, что деньги получены в качестве задатка, с вытекающей из норм статьи 381, с обозначенными правовыми последствиями.

Если в положении договора будет применён термин «аванс», это меняет полномочия сторон, так как аванс возвращается при расторжении ПДКП всегда в соразмерном объёме, если сторонами не проводится полный расчёт по сделке. Здесь вина контрагента не учитывается и не предусматривает компенсации.

Несмотря на действие статьи 380, судебная практика богата примерами признания положения о внесении задатка, оспоримым.

Больше информации о том, в чем разница между авансом и задатком, чем отличается от них залог и что из этого выгоднее для каждой стороны сделки, вы найдете здесь.

Ипотека

Ипотечная сделка предусматривает согласие кредитной организации как базового условия для покупки квартиры. Поэтому при заключении ПДКП сторонам требуется определить статус отказа от предоставления кредита банком:

  1. как объективной причины, с возвращением задатка покупателю;
  2. как вины покупателя, без получения задатка.

В правовом отношении обе позиции представляются законными, так как продавец при срыве сделки несёт материальный ущерб, снимая объект с торгов и теряя покупателей, что может существенно сдвинуть сроки продажи квартиры. В то же время объективность отказа должна быть предусмотрена заранее, как фактор риска, сопутствующий сделке.

Поэтому при покупке квартиры в ипотеку, данное обстоятельство следует оговорить в ПДКП особо, указав – является ли отказ банка поводом для возвращения задатка, или его потребуется вернуть.

Покупка доли

В случае покупки доли квартиры может возникнуть объективная причина в виде права совладельца на преимущественную покупку. Однако следует учесть, что продавцу необходимо согласовать вопрос о преимущественной покупке до момента заключения ПДКП со сторонним лицом.

А покупателю требуется проверить наличие в пакете подготовленной для сделки документации – нотариально удостоверенного согласия от сособственника продавца.

Поэтому в стандартном случае предварительный договор заключают только после отказа лиц, имеющих право преимущественной покупки. Но по усмотрению сторон, если ПДКП заключается до получения нотариально удостоверенного согласия, можно внести подпункт об объективном характере указанной причины, в случае расторжения сделки.

Тогда продавец вернёт при срыве сделки по причине притязаний совладельца, только полученный задаток

Жилье в новостройке

Если объект ещё не сдан, то квартира приобретается по договору долевого участия (ДДУ), а предварительный договор получает наименование ПДДУ. Этот документ опирается на ту же правовую базу, что и ПДКП, за исключением того, что заключается с застройщиком как с юридическим лицом.

Поэтому здесь кроме подписей сторон ставится печать юридического лица и даются его реквизиты. Если гражданин не заключил основной договор, задаток остаётся у застройщика.

СОВЕТ: Если квартира с указанными в ПДДУ параметрами продана застройщиком другому лицу, претендент на долевое участие вправе взыскать задаток в двойном объёме, если это предусматривалось отдельным положением ПДДУ.

По преимуществу здесь устанавливаются и подробно описываются обязательства и ответственность сторон, которые могут предусматривать и начисление пени, штрафов и т.п. за просрочку платежа или срока заключения основного ДДУ. По ПДДУ недопустимо уплачивать сумму, превышающую размер установленного задатка, так как этот договор не регистрируется и не обеспечивается гарантиями.

Правовое регулирование

Указание на заключение предварительных договоров купли-продажи содержатся в ст. 429 Гражданского Кодекса (ГК) РФ. Здесь подчеркивается, что предварительный договор должен позволять четко идентифицировать стороны сделки (содержать данные и реквизиты сторон), а также условия ожидаемой сделки. Какие конкретно условия следует включить – стороны решают самостоятельно.

Предварительный договор не подлежит обязательной регистрации и может быть изменен по соглашению сторон либо в одностороннем порядке (если указанное условие нашло в нем отражение). На это указал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма №59.

На основании п. 2 ст. 429  не допускается устная форма договоренности, иначе договор признается ничтожным. Отсутствие существенных условий не делает договор недействительным. Такие условия стороны могут определить самостоятельно или дождаться соответствующего решения суда (на основании п. 5 ст. 429, ст. 445 и 446 ГК).

Исполнение условий предварительного договора допускается обеспечить задатком (по п. 4 ст. 380 ГК) и неустойкой за уклонение от подписания основного договора (по ст. 421, 329, 330 ГК).

Основной договор подписывается в срок, указанный в предварительном договоре, иначе он действует год (по п. 4 ст. 429 ГК). Если в течение срока действия договора одна из сторон предпринимала действия для его подписания, но вторая уклонилась, то в течение 6 месяцев после истечения срока споры о принуждении к заключению договора допускается передать на рассмотрения суда (по п. 5 ст. 429 ГК).

Классификация предварительных договоров

Предварительные договоры в сделках купли-продажи недвижимости бывают нескольких типов:

  1. Предварительные договоры, по которым застройщики принимают средства от соинвесторов строительства в качестве платежа за будущую квартиру.
  2. Предварительный договор между продавцом и покупателем по ипотечной сделке. Наличие данного документа может потребовать банк-кредитор (это формальный документ для банка).
  3. Предварительный договор, который подписывают стороны в рамках сделки на вторичном рынке при необходимости внесения аванса за квартиру.
  4. Предварительный договор для органа опеки подтверждает то, что права несовершеннолетних в процессе сделки не будут нарушены (им будет предоставлено равноценное или большее по стоимости жилье).

Каждый из указанных типов договоров имеет некоторые особенности при оформлении и свое целевое предназначение.

Например, предварительный договор в рамках ипотечной сделки имеет важное значение для банка, так как он позволяет банку обосновать выдачу ипотечного кредита на конкретную квартиру (то есть в данном случае инструмент служит элементов внутренней отчетности банка). Но сам банк не будет выступать стороной предварительного договора: такой договор подписывается между продавцом и покупателем, но на условиях банка-кредитора.

Неполная стоимость квартиры в договоре купли-продажи

Цели подписания

Предварительный договор купли-продажи иногда подписывается на вторичном рынке недвижимости в целях обоснования внесения предварительных платежей и будущих платежей по сделке. В отдельных случаях он мало отличается по содержанию от договора аванса.

Участники сделки могут подписать предварительный договор купли-продажи, чтобы обозначить предстоящие условия: когда будет подписан договор, какова стоимость квартиры, какой способ стороны избрали для передачи денег, в какие сроки сторона покинет квартиру и прочие важные параметры. Это позволяет выйти на сделку с заранее оговоренными условиями и не допустить ее срыва в последний момент из-за недопонимания каких-то деталей продавцом или покупателем.

Целями подписания предварительного договора купли-продажи при оформлении ипотечной сделки выступают:

  1. Фиксация намерений покупателя приобрести данную квартиру и обязательства продавца продать ее именно этому покупателю.
  2. Фиксация параметров будущей сделки купли-продажи, под которую будет выдаваться ипотечный кредит.
  3. Фиксация окончательной цены квартиры и определение, сколько вложит в покупку сам покупатель, а сколько доплатит банк из кредитных денег.
  4. Определение способа и порядка расчетов между тремя сторонами: продавцом, покупателем и банком: например, в наличной форме через банковскую ячейку или в безналичном формате, до регистрации сделки или после, сразу или частями.
  5. Установление даты подписания основного договора купли-продажи квартиры.
  6. Фиксация условия получения банком квартиры в виде залога сразу после регистрации права собственности на недвижимость.

Какие требования в обязательном порядке предстоит учесть перед подписанием

В числе таких требований следующие:

  1. Предварительный договор обязательно подписывается в той форме, в которой будет подписан основной договор. Это значит, что соблюдение письменного формата является обязательным, в остальном возможны варианты. Это может быть простая письменная форма или форма с нотариальным удостоверением.
  2. В предварительном договоре купли-продажи желательно указать все существенные условия предстоящего основного договора. Такими условиями являются описание объекта, позволяющее однозначно установить объект, цена квартиры и указание на лиц, которые там прописаны и обладают правом пользования, и сроки их выписки. Но разница будет в предмете соглашения: по предварительному договору – это намерение подписать основной договор в перспективе, по основному – передать права собственности на недвижимость от одной стороны к другой.
  3. Предварительный договор должен содержать сроки и иные условия заключения основного договора. Если предварительный договор не содержит указание на сроки, то по умолчанию он действует в течение года. Если за этот период стороны так и не определяться с тем, нужно ли им подписывать предварительный договор, то последний утрачивает юридическую силу (п. 4 ст. 429 ГК ).

Чем рискует покупатель

Покупка новостройки по предварительному договору и выплата средств по нему несет существенные риски для покупателя.

ПДКП означает, что застройщик не может, или не хочет соответствовать высокому уровню требований, предъявляемых 214 – ФЗ. Насколько надежна такая строительная компания, и будет ли вообще достроен дом?

Отказ заключить основной ДКП

Даже если строительство успешно завершено, застройщик может отказаться заключить основное соглашение о купле-продаже. Например, квартира будет продана другому покупателю по более высокой цене. Получит ли дольщик назад свои деньги, если дом не будет построен или застройщик откажется подписать основной ДКП?

Юридически такая вероятность существует. Если предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика будет расторгнут без заключения основного соглашения, строительная компания обязана вернуть полученные средства и уплатить проценты за период пользования ими. Правда, ставка процентов окажется в два раза ниже, чем гарантированная по 214-ФЗ. Поэтому для покупателя возникают дополнительные риски: деньги могут обесцениться за период строительства. Или, счета застройщика окажутся пусты.

Дом окажется не достроен

Если срок заключения основного ДКП уже подошел, но дом не достроен, покупателя подстерегают новые трудности. Пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик не может оформить свое право собственности на новостройку и передать ее покупателю. Вторая сторона ПДКП будет вынуждена дожидаться окончания строительства или требовать деньги назад.

Строительные дефекты

По договору купли-продажи покупатель принимает построенное жилье, осмотрев его. Однако в новостройке могут обнаружиться скрытые недостатки, не заметные при первичном осмотре. По ДДУ срок гарантии на передаваемое недвижимое имущество не может быть менее 5 лет. Но при покупке квартиры по ПДКП от застройщика риски увеличиваются: застройщики устанавливают значительно меньший гарантийный срок – обычно, 1 год.

Дефекты в тексте соглашения

Кроме того, сам предварительный договор от застройщика может иметь намеренно допущенные дефекты. Например, его условия могут быть сформулированы настолько расплывчато, что суд не признает соглашение о них достигнутым. В этом случае риск дольщика — также не получить квартиру и, в лучшем случае, получить назад обесценившиеся за это время деньги.

Двойные продажи

В отличие от ДДУ, требование об обязательной регистрации ПДКП в новостройке законом не установлено. А значит, ничто, кроме доброй воли, не помешает застройщику продать одну и ту же квартиру несколько раз. В этом случае жилье получит только тот покупатель, который фактически примет его по акту приема-передачи. Остальные же смогут надеяться лишь на возврат средств.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Источники

  • https://urexpert.online/nedvizhimost/ipoteka/kuplya-prodazha-nedvizh/predvaritelnyj-i-osnovnoj-dogovor.html
  • https://www.GiperNN.ru/zhurnal/nalogi-i-zakony/stati/predvaritelnyy-i-osnovnoy-dogovory-v-chem-principialnoe-otlichie
  • https://www.kmcon.ru/articles/articlesourjurist/ourjurist-6483.html
  • https://exspertrieltor.ru/2016/03/01/pdkp-kak-sosnavit/
  • https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/dogovor-kp/predvaritelnyj.html
  • https://urist.expert/kvartira/pokupka_kv/chto-takoe-predvaritelnyj-dogovor.html
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/predvaritelniy-dogovor.html
  • https://fz214fz.ru/dolshiku/pdkp
  • https://infonedvizhimost.com/kvartira/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/obrazets-zapolneniya.html

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: