Оспаривание кадастровой стоимости в 2021 году: как оспорить через суд

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры – когда требуется

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости производится в ряде случаев:

  1. Если собственник не согласен с оценкой помещения.
  2. При просмотре результатов оценки были выявлены ошибки.
  3. Оценка недвижимости в несоответствии с рыночными ценами – заниженная или завышенная цена.

Еще одна причина, вызывающая волнение и недоверие – пониженная или повышенная налоговая ставка. Оспаривание кадастровой стоимости участка, объектов недвижимости производится по-разному. В каждой ситуации владельцу нужно понимать, как себя вести, что делать, какие документы подготовить.

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость в Москве или регионах может каждый гражданин, который считает, что были допущены ошибки и нарушены его права.

К основной группе относят:

  1. Физических лиц, чьи права, обязанности нарушены были нарушены.
  2. Юридических лиц, чьи права также были нарушены.
  3. Органы государственной власти, если постройка находится под контролем и распоряжением государства или муниципалитета

Что нужно знать о комиссии?

Комиссия, созданная в субъекте Российской Федерации, рассматривает обращения физических и юридических лиц по вопросам оспаривания кадастровой стоимости зданий, помещений, земельных участков и иных объектов недвижимости.

Применяемый закон

Ранее государственная кадастровая оценка проходила в соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В некоторых субъектах Российской Федерации всё ещё продолжают действовать результаты государственной кадастровой оценки, полученные в соответствии с указанным законом, например, в Республике Алтай, Республике Марий Эл, Омской области, Ростовской области, Ульяновской области и некоторых других субъектах Российской Федерации.

Такие результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и Комиссии, созданной при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации.

Новые правила проведения государственной кадастровой оценки закреплены в Федеральном законе от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениями которого также установлен переходный период с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года, в течение которого в субъектах Российской Федерации осуществляется переход к проведению государственной кадастровой оценки по новым правилам, установленным данным законом.

Результаты определения кадастровой стоимости по новым правилам могут быть оспорены в Комиссии в случае её создания уполномоченным органом субъекта Российской Федерации или в суде.

Таким образом, в первую очередь необходимо установить, на основании какого закона была проведена государственная кадастровая оценка и определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, с которой вы не согласны и хотите оспорить. После чего обращаться с соответствующим требованием в созданную согласно положениям такого закона Комиссию.

Необходимо ли предварительное обращение в Комиссию для последующего обращения в суд?

Ранее обращение в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости было обязательным требованием для последующей подачи аналогичного требования в суд (соблюдение досудебного порядка).

Ситуация изменилась 1 января 2017 года, в силу вступил Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому для подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости предварительное обращение в Комиссию субъекта, в котором находится спорный объект недвижимости, больше не являлось обязательным.

Преимущества оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии перед судом

Обращение с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной именно в Комиссию имеет ряд преимуществ перед обращением в суд.

  • Сроки рассмотрения

Рассмотрение заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в Комиссии занимает всего 30 дней со дня поступления заявления, когда в суде срок получения вступившего в законную силу решения может составить 5 – 8 месяцев.

  • Процент удовлетворяемых требований

Здесь стоит обратиться к обобщённой статистике рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в комиссиях при территориальных органах Росреестра, расположенной .

Так, за период с 1 января 2020 года по 31 марта 2020 года в созданные при территориальных органах комиссии поступило 4 142 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 6 064 объектов недвижимости. Вместе с тем комиссиями к рассмотрению принято только 3 130 заявлений в отношении 4 506 объектов недвижимости.

Из общего числа заявлений, принятых комиссиями к рассмотрению, за указанный период решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 1 479 заявлений (2 177 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 16 заявлений (16 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 856 заявлений (1 235 объектов недвижимости), 22 заявления (22 объекта недвижимости) были отозваны заявителями до принятия решения Комиссией. Принятие решений в отношении 757 заявлений (1 056 объектов недвижимости) комиссиями планируется в следующем отчётном периоде.

Таким образом, удовлетворяемость подаваемых в Комиссию требований об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости за указанный период составила 52 %.

Стоит обратить внимание, что в судебном порядке такой процент существенно выше, поскольку при обращении именно в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, по итогам проведения судебной оценочной экспертизы, будет получено положительное решение.

Однако высокий процент удовлетворяемых требований в Комиссии в совокупности с более короткими сроками рассмотрения явно являются существенными преимуществами Комиссии перед судом.

  • Экономическая выгода

При обращении в суд заявителю, помимо подготовки отчёта о рыночной стоимости объекта недвижимости, который необходимо прикладывать к требованию как в случае обращения в Комиссию, так и в суд, нужно будет понести также судебные расходы: уплата государственной пошлины при подаче административного искового заявления, оплата судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. С детальным расчётом расходов на процедуру оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии, а также сравнение с необходимыми расходами процедуры в суде можно ознакомиться на нашем сайте .

В некоторых случаях расходы на процедуру оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости в суде могут вовсе превысить экономическую выгоду от такого действия. Тогда обращение в Комиссию является единственным экономически обоснованным вариантом оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости. Зачастую это касается небольших объектов, чья кадастровая стоимость несущественно отличается от рыночной, однако всё же может принести своему собственнику экономию при уплате налогов на такое имущество или арендатору при уплате арендных платежей.

Рассмотрение Комиссией обращения происходит в одно заседание, когда в суде таких заседаний будет минимум 3 (2 ‒ в суде первой инстанции и 1 ‒ в суде апелляционной инстанции), а иногда и больше.

Комиссия заранее готовится к заседанию, знакомится с полученными замечаниями к отчёту от государственного бюджетного учреждения (ГБУ) и Администрации района, изучает сам отчёт, сравнивает со стоимостями за прошлые периоды. В самом заседании Комиссия рассматривает требование по существу и голосует. По итогам голосования Комиссия удовлетворяет требования заявителя или отказывает в их удовлетворении.

Как правило, технические ошибки в отчёте (например, отказ от применения корректировки по существенному элементу сравнения) Комиссия в заседании не обсуждает, но указывает их в протоколе, что служит основанием для отказа в удовлетворении требований. После исправления таких ошибок в отчёте заявитель вправе повторно обратиться в Комиссию с тем же требованием.

Состав Комиссии

В состав Комиссии должно быть включено не менее пяти человек, из них:

  • один представитель уполномоченного органа субъекта Российской Федерации;
  • один представитель органа регистрации прав;
  • один представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей в субъекте Российской Федерации;
  • также могут входить представители иных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, совета муниципальных образований субъекта Российской Федерации, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по правам человека в субъекте Российской Федерации.

Срок подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости может быть подано в Комиссию со дня внесения в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости и до дня внесения в ЕГРН новых сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости.

Новые сведения могут быть внесены в ЕГРН в результате:

  • проведения новой государственной кадастровой оценки;
  • оспаривания кадастровой стоимости;
  • определения кадастровой стоимости у вновь учтённых объектов недвижимости;
  • определение кадастровой стоимости у ранее учтённых объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений об изменении количественных и (или) качественных характеристик объекта недвижимости.

Но не стоит забывать, что при изменении кадастровых сведений ранее внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются и считаются архивными сведениями.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 указано, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством. Именно от наличия у заявителя права применения такой кадастровой стоимости для целей, установленных законодательством, зависит, будет ли рассмотрено такое обращение.

Указанное означает, что в первую очередь надо смотреть, с какой даты подлежит замена кадастровой стоимости на рыночную. Такая дата будет разная для объектов, находящихся в аренде и в собственности.

Аренда:кадастровая стоимость меняется на рыночную с 1 января того года, когда подано заявление. Таким образом, чтобы пересмотреть архивную стоимость 2019 года, заявление должно было быть подано до 31.12.2019. Подать в 2020-м уже нельзя.

Собственность:кадастровую стоимость меняем на рыночную с даты её применения, но не более чем за три года. Таким образом, если стоимость 2019 года стала архивной, её можно пересмотреть в 2019-м, 2020-м и 2021-м в Московской области и в 2019-м и 2020-м в Москве.

Данный пункт постановления относится чаще всего к стоимости, ставшей архивной, не по причине проведения очередной кадастровой оценки, а по причине изменения качественных или количественных показателей объекта (изменение разрешённого вида использования, площади).

Кроме того, данные правила установлены не законом, а судебной практикой, которая может измениться, поэтому настоятельно рекомендуем своевременно оспаривать кадастровую стоимость, не дожидаясь, пока она станет архивной.

В каких субъектах Российской Федерации создана Комиссия?

Подготовленное заявление об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной может быть подано в Комиссию в случае её создания в субъекте Российской Федерации, в котором расположен объект.

Так, например, комиссии действуют в Московской области, Свердловской области, Смоленской области и других субъектах Российской Федерации.

Подробнее об учреждении нужной Комиссии того или иного субъекта следует узнавать на сайтах или по телефонам уполномоченного органа субъекта Российской Федерации (например, Департамент имущественных отношений/Министерство по управлению имуществом субъекта Российской Федерации).

Если же в субъекте Российской Федерации такая Комиссия не создана, то установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной возможно только путём обращения в суд.

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости, расположенного на территории Московской области, возможно через соответствующую Комиссию.

А вот в городе Москве такая Комиссия не была создана, в связи с чем оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости, расположенного на территории города Москвы, в Комиссии невозможно.

Статистика рассмотрения обращений об оспаривании кадастровой стоимости Комиссией по Московской области

Согласно информации, Министерства имущественных отношений Московской области, с января по ноябрь 2019 года в адрес Министерства, ГБУ, Комиссии и судов поступили обращения по 8 000 из 12,3 млн объектов недвижимости. По итогам рассмотрения пересмотрена кадастровая стоимость 40 % из них.

А с марта по ноябрь 2019 года Комиссия рассмотрела 630 заявлений по 2 500 объектам недвижимости, положительные решения приняты по 265 заявлениям по 840 объектам. Наибольшее количество заявлений – 16,5 % было направлено по земельным участкам промышленного назначения, а по садовым, дачным участкам и землям под ведение личного подсобного хозяйства – 12 %.

Необходимые документы

Дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости рассматриваются только при наличии всех документов, поданных владельцем постройки. Оспорить результаты можно обратившись к специально действующей комиссии или в суд. После проверки будет вынесен результат. Для подачи обращения нужно иметь следующий пакт документов:

  1. Паспорт лица, оформившего заявление.
  2. Официальную просьбу, адресованную государственным органам.
  3. Документ, где прописана кадастровая цена объекта недвижимости (справка о кадастровой стоимости или выписка из ЕГРН обычная).
  4. Вердикт комиссии производящей оценку имущества.
  5. Документы, подтверждающие, что заявитель является собственником имущества.

Заявителю нужно подготовить неоспоримые факты правоты, доказательства.

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности КС вы можете посмотреть в выписке из ЕГРН. Заказать документ можно на сайте Росреестра. Выписку вы получите бесплатно в течение трех рабочих дней.

Посмотреть КС можно также в личном кабинете на сайте Росреестра. Для того чтобы найти объект, в поисковой строке нужно ввести его кадастровый номер, который указан в свидетельстве о праве собственности, или адрес объекта недвижимости.

Возникают ситуации, когда КС превышает рыночную цену на тот же момент времени. Причиной может быть ошибочная оценка состояния здания, его площади или материалов, из которых оно построено.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Порядок действия оспаривания кадастровой стоимости зависит от того, в какой орган обращается заявитель.

Обращение в Государственное бюджетное учреждение

Первый орган, куда нужно обратиться – ГБУ. Подать сюда обращение можно в случае выявления ошибок, несоответствии информации, оценка объекта недвижимости не соответствует рыночной цене.

ГБУ – это бюджетное учреждение, куда может обратиться каждый гражданин, чьи права были нарушены. Здесь произведут расчеты, можно узнать информацию о характеристике имущества. После рассмотрения обращения представители ГБУ вправе самостоятельно произвести пересчет, после полученные данные отправить в Росреестр. К обращению нужно приложить полный пакет документов: паспорт, ходатайство, справку о полной стоимости недвижимости, документы права собственности. Все предоставленные копии должны быть нотариально заверенными.

Изучите рынок сами

Зайдите в любой каталог недвижимости на вторичном или первичном рынке, найдите похожие на вашу недвижимость объекты и посмотрите их цену. Затем рассчитайте среднюю рыночную стоимость: например, если оцениваете 5 объектов, сложите их стоимость и разделите на 5. Затем сравните среднюю цену с кадастровой стоимостью вашего объекта. Если рыночная цена меньше кадастровой более, чем на 20–30%, это повод обратиться в Росреестр для пересмотра суммы.

Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: