Ставка капитализации — это

Содержание
  1. Представление о ставках как методах оценки
  2. Метод капитализации дохода: в чем суть и когда применяется
  3. Как рассчитать стоимость бизнеса
  4. Виды и расчет дохода в бизнесе
  5. Плюсы и минусы
  6. Вывод формулы метода
  7. Формула
  8. Пример использования метода прямой капитализации дохода
  9. Методы оценки недвижимости, о которых вы должны знать
  10. Основные моменты
  11. Метод экстракции рынков
  12. В том же районе имеется три сопоставимых коммерческих парковки
  13. Для чего используется EV
  14. Коэффициенты, связанные со стоимостью компании
  15. Доходный подход
  16. Затратный подход
  17. Метод чистых активов.
  18. Какой вид дохода выбрать для оценки?
  19. Какой показатель дохода использовать в модели для расчета базы?
  20. Основы расчетных методов на примере
  21. Риски
  22. Особенности расчета
  23. Процентная ставка с капитализацией
  24. Характеристика показателя
  25. Выбор объекта недвижимости с наибольшей ставкой капитализации
  26. Метод рыночной выжимки
  27. Вывод

Представление о ставках как методах оценки

Общая ставка капитализации, формула при определении этого значения, включает параметры:

  • стоимости недвижимости — P
  • предполагаемой доходности эксплуатируемого объекта – Z

Если под ставкой капитализации, её синонимом служит коэффициент, норма, мультипликатор ренты, принять обозначение «S», рассчитать величину можно следующим образом: S = Z : P.

Учредитель любой деятельности должен предварительно знать насколько рентабельно будет его будущее производство. Какой результат принесет работа, а без предварительных вложений, затрат, организовать предприятие не возможно. Допустим, предприниматель покупает жилое здание для сдачи комнат во временное пользование клиентам. В каком качестве предстоит быть вложенным средствам — убыточным или прибыльным без основных экономических показателей не определить, а ими являются ставки дисконта и капитализации.

С помощью этих элементов проводят анализ возможности получения доходов от вкладов в различные сферы экономики. Этими экономическими определениями, имеющими тесную связь между собой, определяют актуальность инвестирования в краткосрочный или долгосрочный проект.

Ставки с одинаковым экономическим смыслом имеют существенное отличие в показателях, определяющих эффективность деятельности предприятия. Данными терминами оперируют, оценивая недвижимость определенного и перспективного этапов.

Метод капитализации дохода: в чем суть и когда применяется

Метод капи­та­ли­за­ции дохо­дов (МКД) при­вле­ка­ет про­сто­той рас­че­тов, но исполь­зо­вать его мож­но:

  • при ста­биль­но­сти биз­не­са на про­тя­же­нии дли­тель­но­го пери­о­да;
  • устой­чи­вых денеж­ных пото­ках;
  • отсут­ствии объ­ек­тов неза­вер­шен­но­го стро­и­тель­ства и инфор­ма­ци­он­ной про­зрач­но­сти.

Имен­но недо­ста­ток всех этих фак­то­ров не поз­во­ля­ет широ­ко исполь­зо­вать МКД в Рос­сии. На рос­сий­ском рын­ке про­ще опе­ри­ро­вать мето­дом дис­кон­ти­ро­ва­ния денеж­ных пото­ков, одна­ко он дета­ли­зи­ро­ван, и при рас­че­тах исполь­зу­ют­ся слож­ные фор­му­лы.

Про­из­во­дить оцен­ку биз­не­са мето­дом капи­та­ли­за­ции дохо­дов реко­мен­ду­ет­ся толь­ко круп­ным ком­па­ни­ям с устой­чи­вым и лег­ко про­гно­зи­ру­е­мым дохо­дом.

Как рассчитать стоимость бизнеса

Что­бы опре­де­лить сто­и­мость биз­не­са, доста­точ­но знать:

  • доход ком­па­нии I (income): для оцен­ки недви­жи­мо­сти исполь­зу­ет­ся чистый опе­ра­ци­он­ный доход (ЧОД или по англий­ской аббре­ви­а­ту­ре NOI);
  • коэф­фи­ци­ент капи­та­ли­за­ции Rk — отно­ше­ние про­гно­зи­ру­е­мо­го дохо­да за год к сто­и­мо­сти биз­не­са.

Таким обра­зом сто­и­мость биз­не­са S (недви­жи­мо­сти) мож­но опре­де­лить по фор­му­ле:

S = I/Rk.

Из фор­му­лы сле­ду­ет обрат­но про­пор­ци­о­наль­ная зави­си­мость сто­и­мо­сти биз­не­са от коэф­фи­ци­ен­та капи­та­ли­за­ции: чем ниже коэф­фи­ци­ент капи­та­ли­за­ции, тем боль­ше при­бы­ли у ком­па­нии, доро­же ее сто­и­мость и выше инве­сти­ци­он­ная при­вле­ка­тель­ность.

Виды и расчет дохода в бизнесе

Доход I может быть сле­ду­ю­щих видов:

  • выруч­ка от про­даж или ока­зы­ва­е­мой услу­ги: в основ­ном исполь­зу­ет­ся в посред­ни­че­ском биз­не­се (в агент­стве недви­жи­мо­сти, напри­мер, это гоно­рар за поиск вари­ан­та для заказ­чи­ка);
  • чистая при­быль (выруч­ка с выче­том всех рас­хо­дов и нало­гов): при­ме­ня­ет­ся в круп­ном биз­не­се;
  • при­быль без выче­та нало­гов (таким видом дохо­да опе­ри­ру­ют мел­кие фир­мы и пред­при­я­тия, что­бы оце­нить биз­нес без вли­я­ния посто­рон­них фак­то­ров);
  • при­быль по диви­ден­дам (исполь­зу­ет­ся, если ком­па­ния вла­де­ет акци­я­ми);
  • денеж­ные пото­ки (или кэш-флоу): учи­ты­ва­ют­ся все денеж­ные поступ­ле­ния, исполь­зу­ет­ся в каче­стве капи­та­ли­зи­ру­е­мой базы в основ­ном на бюд­жет­ных пред­при­я­ти­ях и при раз­ра­бот­ке биз­нес-пла­на.

При рас­че­те дохо­да ана­ли­зи­ру­ют доход­ность суще­ству­ю­щих ком­па­ний и исполь­зу­ют сле­ду­ю­щие ста­ти­сти­че­ские дан­ные:

  • ретро­спек­тив­ные (то есть по про­шлой ста­ти­сти­ке);
  • про­гноз­ные;
  • ком­би­ни­ро­ван­ные (соче­та­ние обо­их спо­со­бов).

После рас­че­та дохо­да его кор­рек­ти­ру­ют, вычи­тая все разо­вые дохо­ды (или рас­хо­ды):

  • вло­же­ния при откры­тии биз­не­са (или выруч­ку от его про­да­жи);
  • дохо­ды (рас­хо­ды), не свя­зан­ные с реа­ли­за­ци­ей (штра­фы по суду, стра­хо­ва­ние, издерж­ки за про­стой, срыв дого­во­рен­но­стей и пр.);
  • дру­гие дохо­ды, не свя­зан­ные с устав­ной дея­тель­но­стью.

Плюсы и минусы

Главным достоинством метода прямой капитализации и причиной его активного использования является удобство и легкость вычислений. Это самое простое решение для анализа объектов недвижимости, которые приносят прибыль в результате передачи в долгосрочную аренду. С помощью этого способа можно увидеть актуальную конъюнктуру рынка, что особенно важно, ведь значительное число сделок в профильной среде рассматривается именно с позиций цены и будущей прибыли.

Рассмотренный алгоритм не всегда целесообразно использовать, если присутствует достаточный уровень сведений о совершаемых сделках. Он бесполезен в ситуациях, когда недвижимость не продуцирует стабильную прибыль или еще не сдана в эксплуатацию, что является существенным минусом.

Вывод формулы метода

В анализе инвестиций в недвижимость ставка капитализации равна отношению чистого операционного дохода к стоимости недвижимости. Ставки капитализации сопоставимых объектов используются для дисконтирования чистого операционного дохода объекта недвижимости с целью получения его внутренней стоимости.

Как и любые другие инвестиции, недвижимость оценивается по приведенной стоимости будущих денежных потоков. Существует два метода оценки стоимости недвижимости: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. В варианте прямой капитализации поток дохода от имущества, измеряемый чистым операционным доходом, считается бессрочным, а стоимость имущества равна NOI, деленному на ставку дисконтирования.

Формула

Стоимость имущества методом прямой капитализации определяется по формуле приведенной стоимости бессрочного платежа:

r -ставка капитализации, а NOI — чистый операционный доход. Он по своей сути включает в расчет темпы роста NOI. Предельная ставка r равна ставке дисконтирования i минус скорость роста g. Это переменные для формулы метода прямой капитализации.

Переставляя приведенное выше уравнение, мы получаем математическое выражение для r. Ставка капитализации r определяется на основе отношения чистого операционного дохода (NOI) к стоимости сопоставимых объектов недвижимости. NOI равных доходов- имущество за вычетом всех операционных расходов, ремонтов и технического обслуживания, страхования, налогов на имущество, коммунальных услуг и т. д. NOI — это неровная мера чистых денежных потоков, т. е. она не вычитает никаких процентных расходов или любых других капитальных затрат, а также стоимости имущества и максимальной ставки.

Пример использования метода прямой капитализации дохода

Учитывая следующие данные, значение свойства A с использованием предельной ставки, полученной с использованием информации, доступной для продажи имущества B и C в зависимости от того, является наиболее подходящим. Пример метода прямой капитализации при оценке бизнеса:

Свойство А B C
NOI $1,000,000 $2,000,000 $15,000,000
Ценность ? $25,000,000 $150,000,000
Срок аренды 10 лет 8 лет

3 года

Кол-во арендаторов 2 3 10

Свойство B больше похоже на свойство A, чем свойство C, следовательно, мы должны значение свойства А, используя процент капитализации, полученное из значения и NOI информации о свойстве B.

Ставка верхнего предела, используемая выше, может быть скорректирована вверх или вниз с учетом различий между сопоставимым свойством (т. е. свойством B) и оцениваемым свойством (т. е. свойством A).

Методы оценки недвижимости, о которых вы должны знать

С количественной точки зрения инвестирование в недвижимость похоже на инвестирование в акции. Чтобы получать прибыль, инвесторы должны уметь оценивать недвижимость и делать обоснованные предположения относительно прибыли, которую каждый из них получит через повышение стоимости недвижимости, доход от аренды или и то, и другое. Точная оценка недвижимости помогает инвесторам принимать правильные решения, когда речь заходит о покупке и продаже тех или иных объектов.

Основные моменты

  • Оценка недвижимости – это процесс, с помощью которого определяется экономическая ценность инвестиций в недвижимость.
  • Ставка капитализации является ключевым показателем в оценке приносящей доход собственности.
  • Чистый операционный доход (Net operating income, NOI) измеряет рентабельность приносящей доход собственности без учёта затрат на кредит и налоги.

Оценка недвижимости, приобретаемой за счёт собственного капитала, обычно осуществляется с помощью двух методологий: абсолютной стоимости и относительной стоимости. То же самое касается и оценки имущества. Дисконтирование будущего чистого операционного дохода (NOI) по действующей ставке дисконтирования для недвижимости аналогично оценке дисконтированного денежного потока (discounted cash flow, DCF) для акций.

А интегрированная в расчёт модель множителя валового дохода в недвижимость во многом похожа на процесс оценки относительной стоимости акций. Ниже мы рассмотрим, как оценить недвижимость для инвестирования с использованием этих методов.

Метод экстракции рынков

Метод экстракции рынков предполагает наличие легкодоступной актуальной информации о чистом операционном доходе и ценах продажи для примерно аналогичных объектов, приносящих доход. Преимущество метода экстракции рынков заключается в том, что ставка капитализации делает капитализацию прямого дохода более значимой.

Определить ставку капитализации относительно просто. Предположим, что инвестор покупает парковку, которая, как ожидается, будет приносить 500 000$ чистого операционного дохода.

В том же районе имеется три сопоставимых коммерческих парковки

  1. Парковка № 1 имеет NOI в размере 250 000$ и продаётся за 3 млн долларов. Ставка капитализации в этом случае составляет 250 000$ / 3 000 000$ = 8,33%.
  2. Парковка № 2 имеет NOI в размере 400 000$ и продаётся за 3,95 млн долларов. Ставка капитализации составляет 400 000$ / 3 950 000$ = 10,13%.
  3. Парковка № 3 имеет NOI в размере 185 000$ и продаётся за 2 млн долларов. Ставка капитализации составляет 185 000$ / 2 000 000$ = 9,25%.

Исходя из расчётных ставок этих трёх объектов недвижимости (8,33%, 10,13% и 9,25%), разумным представлением рынка может быть общая ставка капитализации в 9,2%. Используя эту ставку капитализации, инвестор может определить рыночную стоимость объекта недвижимости. Стоимость инвестиционной возможности в случае этой парковки составляет 500 000$ / 0,092 = 5 434 783$.

Для чего используется EV

Владельцы предприятия, управляющие и инвесторы постоянно оперируют данными о стоимости предприятия. Они позволяют объективно оценить эффективность бизнеса к настоящему моменту времени: компания с миллиардными оборотами производит нечто, востребованное во всем мире. Показатель EV необходим для:

  • оценки компании при купле/продаже или поглощении;
  • расчета размера обеспечения при страховании или кредитовании;
  • операций по реструктуризации бизнеса или его ликвидации;
  • понимания места компании среди своих конкурентов

Коэффициенты, связанные со стоимостью компании

Enterprise value важна для владельца бизнеса, но для инвестора это голая цифра. Она показывает, чего достигла фирма, но сама по себе ничего не говорит о будущем. Компания стоимостью 5 млн. долларов может быть в будущем гораздо доходнее, чем компания в 5 млрд. И наоборот. Можно при желании проследить динамику изменения стоимости компании за 3, 5 или 10 лет — но любая тенденция переменчива.

Доходный подход

В данном подходе стоимость бизнеса связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов.

На моей практике это самый часто применяемый на практике подход в России.

Самый частый, потому что инвестор покупает не здания, машины, оборудование, нематериальные ценности, а будущую чистую прибыль. В данном случае продается один актив = деньги.

Как и в любой тематике из сегмента b2b, основным конечным продуктом, за что платят деньги являются деньги. Либо чтобы их сэкономить либо чтобы заработать.

Данный подход используют, когда можно обоснованно определить будущие денежные доходы оцениваемого предприятия.

Методы в рамках доходного подхода фактически основаны на дисконтировании будущих сумм денежных потоков до их текущей (приведенной) стоимости.

В мировой практике применяется период 3-5 лет.

В Российских реалиях 1-3 года, потому что рынок нестабилен.

Затратный подход

Подходит для тех бизнесов, где много активов, но сам бизнес работает в ноль либо в минус либо не приносит стабильных доходов.

Например, бизнес находится на грани ликвидации.

Определяется рыночная стоимость каждого актива в отдельности, а затем из суммы активов вычитают величину обязательств компании.

Включает 3 метода:

● Метод чистых активов;

● Метод ликвидационной стоимости;

● Метод замещения.

Метод чистых активов.

Метод чистых активов применяется в случае когда компания обладает значительными материальными активами и ожидается, что компания по-прежнему будет действующим предприятием.

Чистые активы — это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов, суммы обязательств компании.

Расчет методом чистых активов включает в себя несколько этапов:

1) определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимого имущества предприятия;

2) оценивается рыночная стоимость машин и оборудования;

3) рассчитывается стоимость нематериальных активов;

4) оценивается рыночная стоимость финансовых вложений (как долгосрочных, так и краткосрочных);

5) товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость;

6) оцениваются расходы будущих периодов;

7) оценивается дебиторская задолженность;

8) обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость;

9) определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Какой вид дохода выбрать для оценки?

Выбор того или иного вида дохода зависит от того с каким другим бизнесом проводится сравнение и какая финансовая отчетность имеется. Если предприятия располагают только

выручкой от продаж, то данный показатель берется за капитализируемую базу. Можно выделить, что в оценке может использоваться различные виды данных ↓.

Вид данных Направление применения
Ретроспективные данные (исторические) Для оценки существующих компаний с финансовой отчетностью за несколько последних лет.

Используются исторические значения дохода (чистой прибыли) предприятия за прошедшие периоды (3-7 лет). Данные усредняются и корректируются с учетом инфляции на текущий момент.

Прогнозные данные Применяется для оценки будущей стоимости инвестиционного проекта и его инвестиционной привлекательности.

Используются ретроспективные данные для прогнозирования будущих значений прибыли. Глубина прогноза, как правило, составляет 1-3 года.

Комбинирование ретроспективных и прогнозных данных Применяется для оценки инвестиционной привлекательности предприятия.

Используются и как ретроспективные данные, так и прогнозные.

Какой показатель дохода использовать в модели для расчета базы?

Рассмотрим, какие показатели дохода выбираются для оценки бизнеса.

Выручка применяется, как правило, для оценки предприятий в сфере услуг.

Чистая прибыль используется для оценки крупных компаний.

Прибыль до уплаты налогов применяется для небольших предприятий, чтобы исключить влияние федеральных и региональных льгот и субсидий в формирование дохода.

Доходы в виде дивидендных выплат применяются для оценки компании с обыкновенными акциями на фондовом рынке.

Денежные потоки используются для расчета капитализированной базы для компаний, у которых преобладают основные средства. При этом может быть использован поток только от собственного капитала или инвестиционного (собственный + заемный).

После выбора дохода необходимо его скорректировать – на текущие цены, для этого может использовать изменения значения потребительских цен из статистики Росстат, и также необходимо исключить доходы и расходы от активов, которые имели разовый характер и в будущем не будут повторяться.

  • Доходы / расходы полученные от продажи / покупки основного актива.
  • Внереализационные доходы / расходы: страховые выплаты , потери от заморозки производства, штрафы и пени по судебным искам и т.д.
  • Доходы от активов не относящиеся к основной деятельности компании.

Основы расчетных методов на примере

Практика может показать, как влияет экономический показатель на определение доходности объекта. К примеру, инвестор решил вложить средства в гараж автопарка. Объект оценен в 6 050 000 руб. Определяют все возможные затраты, после минуса которых чистая прибыль равна 2 050 000 руб. Для определения ставки капитализации предстоит воспользоваться формулой и постановкой реальных значений: 2 050 000 : 6 050 000 = 0.33

Цифровой показатель 0.33 обозначает процентную ежегодную прибыль инвестора от аренды гаража.

Выбор объекта недвижимости для вложения капитала

Перед тем, как вложить свой капитал в недвижимость бизнесмену предстоит:

  • выбрать определенный объект
  • предпочтение стоит отдать тому объекту среди всех выставленных на рынок, у которого наивысшая ставка капитализации
  • провести анализ состояния рынка на данный момент
  • отследить важные экономические показатели уже вложенных средств в этом районе

Коэффициент позволяет определить наибольшую эффективность вложения средств, оценить объект, как наиболее выгодный для приобретения. Процесс полноценной оценки подразумевает обобщение полученной информации, в виде главного ориентира для проведения корректного мониторинга. Оценка объекта показывает качественный сравнительный анализ по расчетным показателям и средних рыночных цифровых значений.

В случае использования капиталов собственных и заёмных, предстоит учитывать норму капитализации с учетом особенностей этих источников.

Определить качество недвижимости как материального источника, помогут вычисления с применением метода рыночных выжимок. Термин раскрывает значение после деления чистого операционного дохода на цену аналогичной компании. Ставка капитализации данного уровня показывает, как ведет себя на рынке точно такой же объект, но в этом способе невозможно определить инвестиционную прибыль, в каких размерах будут возращены капиталовложения.

Методом Инвуда оценивают ситуацию при планировании, что инвестиции будут приносить равноценные дивиденды. При этом доход разделен на вырученную инвестиционную прибыль и возмещение вложенных в бизнес средств. При этом капиталовложение проходит через процедуру реинвестиции или дополнительно, повторно вкладываются средства в один и тоже объект вне зависимости прибыльный он или нет. Определение ставки в этом случае рассчитывают, несмотря на равноценную выручку, исходя из параметров доходов от вложений и фактических возвращенных средств в процентном выражении.

Частный пример капитализации — на видео:

Риски

Нужно понимать, что ставка капитализации не отражает вероятность каких-либо рисков. Не стоит воспринимать данный коэффициент как гарантию того, что стоимость дохода либо текущий уровень доходов останутся неизменными на протяжении всего периода времени. И арендная плата, и цена собственности могут увеличиваться или, наоборот, сокращаться. Как уверяют эксперты, ставка капитализации не несет в себе информации о подобных изменениях. Вот почему расчеты должны быть более тонкими. Потенциальному инвестору следует учитывать как можно большее количество доступной информации.

Особенности расчета

Предположим, что ставка капитализации будет использоваться для оценки инвестиционной привлекательности какого-либо объекта недвижимости:

  1. Прежде всего, нужно рассчитать годовой доход. Как правило, это прибыль, которую приносит аренда. Однако это не единственный потенциальный источник доходов. Вот почему для более точных расчетов нужно собрать подробную информацию об объекте недвижимости.
  2. Любой объект приносит собственному владельцу не только доходы, но и расходы. Их также важно учитывать. Это, как правило, затраты на страховку, выплату налогов, содержание объекта и т. д. Их нужно вычесть из годового дохода. Таким способом рассчитывается так называемая чистая прибыль. Важный нюанс состоит в том, что при данных расчетах в расходы на включают затраты на приобретение недвижимости, а также на выплату процентов по кредиту. Иначе расчеты получатся некорректными.
  3. Теперь осталось воспользоваться формулой, в соответствии с которой для определения ставки капитализации нужно разделить чистую прибыль на стоимость объекта недвижимости.
 

Процентная ставка с капитализацией

Этот термин также нуждается в некоторых пояснениях. Прежде всего, сообщим, что данное понятие актуально в банковской сфере. Например, при открытии вклада.

Капитализация вклада предполагает добавление процентов к первоначальной сумме вклада. В дальнейшем это приводит к получению большей прибыли. Даже если банк предлагает стандартную ставку по вкладам с капитализацией, в итоге клиенту удается получить более высокий доход. Это связано с тем, что проценты будут начисляться на большую сумму. Она включает в себя не только первоначальную сумму вклада, но и начисленную.

Стоит отметить, что вклады, по которым действуют ставки с капитализацией процентов, предлагают многие банки. Поэтому не составит никакого труда найти подобные предложения и таким абсолютно нехитрым способом приумножить собственный капитал.

Очень важно учитывать тот факт, что проценты по вкладу должны высчитываться каждый день. Однако капитализация рассчитывается в зависимости от условий, которые указаны в договоре, заключенном между банком и клиентом.

Вот почему нужно особое внимание уделить данному пункту. Чем чаще происходит капитализация, то есть добавление начисленных процентов к общей сумме вклада, тем быстрее увеличивается ваш доход по вкладу. Однако российские банки не предлагают собственным клиентам ежедневную капитализацию. Как правило, в лучшем случае данный процесс выполняется ежемесячно. По условиям некоторых кредитных учреждений капитализация проводится еще реже. По этой причине клиенты могут недополучать доход. Вот почему так важно быть хорошо осведомленными касаемо условий договора.

Если указывается ставка годовых с капитализацией, она, как правило, будет выше, чем по остальным предложениям. Вот почему такие вклады можно определить, даже если не вчитываться в условия. Для расчета потенциального дохода можно использовать специализированные калькуляторы на сайте банков или сторонних сервисов. Лучше производить подсчет несколько раз, чтобы получить точные результаты.

Характеристика показателя

Например, ставка капитализации без риска предусматривает направление инвестиций в те активы, по которым гарантирован хотя бы возврат вложенных средств. Насколько известно, инвестирования без рисков вообще практически не существует. В этом случае имеются в виду такие вложения, по которым вероятность неприятных случайностей сведена к нулю.

В качестве примера таких инвестиций можно привести капиталовложения, поручителем по которым является государство или надёжный банк из Швейцарии. В то же время рыночные риски неразрывно связаны с финансовыми инструментами вроде акций, облигаций и других ценных бумаг. Доход от подобных вложений напрямую зависит от успешности деятельности эмитирующей их компании.

Инвесторы первыми ощущают низкую доходность бизнеса на вложение в ценные бумаги собственных денежных средств. Но не только этот вид финансирования сопровождают риски. Например, недвижимость является традиционным и одним из самых надёжных способов инвестирования. Тем не менее этот актив также предрасположен к таким рискам, как низкая ликвидность, износ в процессе эксплуатации, а также изменения в законодательстве, в том числе и налоговом.

Выбор объекта недвижимости с наибольшей ставкой капитализации

При выборе объекта недвижимого имущества для вложения денежных средств следует отдавать предпочтение тем, которые имеют наивысшую ставку капитализации. Кроме того, необходимо отметить, что без учёта подобного коэффициента невозможно спрогнозировать эффективность инвестиций и осуществить оценку объекта перед его приобретением. Также требуется проводить анализ рынка и отслеживание важных экономических показателей на основании имеющихся данных по вложениям в недвижимость.

В процессе полного мониторинга следует обобщать получаемую информацию. При этом оценивать необходимо различные сегменты рынка недвижимости. Впоследствии эта информация послужит ориентиром и позволит провести корректную оценку объекта. Кроме того, она дает возможность осуществить качественный сравнительный анализ имеющихся расчётных показателей и средних цифр по рынку.

Метод рыночной выжимки

Этот метод предусматривает использование в расчёте ставки капитализации показателя чистого операционного дохода от деятельности аналогичной компании или от её объектов недвижимости, а также от стоимости продажи её активов. Для определения коэффициента капитализации методом рыночной выжимки необходимо чистый операционный доход разделить на стоимость аналогичного объекта или компании.

Как это понимать? Другими словами, для определения ставки капитализации искомой компании используются показатели базовой формулы коэффициента капитализации, но для другого аналогичного предприятия, которое занимает тот же сегмент рынка и сопоставимо по размерам. Характерной чертой этого способа расчёта является отсутствие учёта прибыли на инвестиции и возвращение капиталовложений.

У этой методики есть как достоинства, так и очевидные минусы. К положительным характеристикам можно отнести относительную простоту определения коэффициента капитализации. Ставка, рассчитанная таким способом, имеет и свои минусы. Например, к недостаткам можно отнести отсутствие необходимых данных относительно чистого операционного дохода и стоимости продаж компании, которая взята за основу для анализа. Поэтому подобрать корректные и подходящие примеры не всегда представляется возможным.

Вывод

В современном мире есть большое количество экономических инструментов и разобраться в них достаточно сложно. В этой статье подробно разобран метод прямой капитализации. Это очень полезный метод, который часто используется в экономике. Теперь читатель с ним знаком и может им пользоваться. Метод прямой капитализации дохода при оценке любой формы бизнеса или объекта дохода помогает построить успешный бизнес с минимальными рисками.

Источники

  • https://VyborPrava.com/predprinimatel/raschet-stavki-kapitalizatsii.html
  • https://moezhile.ru/raznoe/metod-kapitalizacii-dohoda.html
  • https://answr.pro/articles/881-metod-pryamoy-kapitalizatsii/
  • https://FB.ru/article/406830/metod-pryamoy-kapitalizatsii-formula-i-primeryi-rascheta
  • https://iamforextrader.ru/kak-oczenit-investiczionnuyu-nedvizhimost/
  • https://investprofit.info/enterprise-value/
  • https://vc.ru/finance/74228-kak-sobstvenniku-ocenit-svoy-biznes
  • https://finzz.ru/metod-kapitalizacii-doxodov.html
  • https://FB.ru/article/460033/stavka-kapitalizatsii—eto-opredelenie-osobennosti-rascheta-i-primeryi
  • https://BusinessMan.ru/chto-takoe-stavka-kapitalizatsii-opredelenie-metodyi-rascheta.html

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: